2020年，我还应该入市投资吗?

疫情之下，我做了不少房产投资方面的网络公开课。在课上，许多观众常常向我提出的一个问题就是：

“2020年，我还应该入市投资吗？”

要回答这个问题，你应该先回答另外两个问题：

1. 投资的初心应该是什么？
2. 澳洲房产作为投资对象，其特别之处到底在哪？

投资的初心

我们生活在澳洲这个幸运的国度，这里有着优美的环境、丰裕的资源、悠闲的生活方式——这也是为什么我当年对澳洲一见钟情，毅然决定放弃外交官生涯，作为新移民登陆澳洲。但另一方面，这个幸运的国家里，却长期存在着一个巨大的困境：退休问题。

日益提升的生活水平和医疗技术让澳洲人的预期寿命不断提高——男性和女性都已经过了80岁大关，然而很多人对于人生这最后二十年、三十年的生活，却完全没有做好准备。

澳洲素来以完善的福利制度而闻名于世，因此很多人，尤其是新移民，难免会想当然地认为退休后领政府的养老金就好了。但实际上，夫妻两人能领到的政府养老金（pension）全额仅有$37,014，你几乎没办法靠这点钱过日子。

假设夫妻两人都能积攒下澳洲的企业养老金（super）中位数（60-64岁年龄组：男性$163,985；女性$128,507），那么按5%的回报率算，一年会额外会再有$14,625的收入。加起来，一对夫妇一年的退休金大概是$5.1万多澳元。

$5万1够夫妻两人过日子吗？更何况，在当前的低利率环境下，养老金的回报率可能远远达不到5%。

对于大多数澳洲人来讲，如果工资是你唯一的收入，那么，你在无法工作之后，很可能不得不陷入“手停口停“的困境。

当你不在工作的时候，必须有资产在替你工作——对于大部分人来说，这都应该是我们走上投资之旅的初心。

如果你对商业贷款有所了解，你可能会知道，一个新企业想办出一笔大额贷款来难如登天，但一个知名的连锁品牌就会容易很多。这是因为，银行愿意把钱借给那些过往表现优异、有据可查的企业。

房产也是一样。澳洲房产市场本身就是一个让银行非常信得过的品牌。这个市场有着百年以上的良好历史表现纪录，始终都是大涨小跌，从来没有过断崖式下跌。因此，银行非常愿意向澳洲房产的买家借贷。

而当你从银行贷款进行房产投资时，你可以把这个过程看作是在和银行“合伙做一个生意”。

银行是你长达30年的“生意合作伙伴”：你只投入20%的资金，却可以在房产增值时享受绝大部分的复利收入；银行将剩余的80%的资金借款给你，非但不占取任何“股份”，还允许你只还利息——这无疑是“少花钱，多办事“的理想合作模式。

更何况，你的还款绝大部分都由租客的租金和税务局退还的税款支付，你自己只需支付很少一部分，并且这一部分将随着时间的推移、租金的上涨变得越来越少。

最终，这个“生意”会在收入完全覆盖掉成本的情况下，自动地、良好地运行起来。

澳洲虽然有769万平方公里的广袤国土面积，但其中的绝大部分土地都不适宜人类居住，2,500万的人口中的绝大部分都居住在6个沿海的主要城市。

大都会城市的土地资源是非常有限的，而自然增长人口和国际移民让澳大利亚保持着人口增速最快的发达国家之一。因此，即使近年来的建设热潮可能让某些特定地区在短期内出现了过量供应，但从宏观的角度来看，数据显示，澳洲仍然长期面临着住宅供应不足的问题。

另一方面，由于房价的多年来总体不断上涨，随着住宅可负担性的不断降低，越来越多的澳洲人选择租房。据预测，未来可能有40%-50%的澳洲人口将租房居住，这也为房屋租赁市场的长期蓬勃发展提供了坚实的基础。

容错率高，但不容易

从我的经验来看，澳洲房产是一种容错率非常高的资产。这么多年来房价大势始终在增长，仅有数次小的回调。只要你能够长期持有，你的房产都会看到显著的升值。

举了例子，如果你二十年前在你所在的城市的好区买了一套房，买的时候你觉得自己买贵了两三万，到今天，你还会在意那两三万吗？

但这并不代表着投资澳洲房产是件容易的事情。尤其是在你投资的前两、三年，作为新手投资者，你的房产估价可能不尽如人意，你的现金流可能陡然压力丛生，你对投资的信心可能会受到持续的挑战……

房产投资就像趟过一片“雷区”，你当然可以自己边走边试，但如果你跟随着那些曾经成功穿越雷区的人一起走，那显然会大大节省你的时间和精力，并提高你成功抵达的机率。

2020年，我还应该入市投资吗?

从一个长线投资者的角度来看，2020年入市与其他年份入市并没有什么显著的区别。如果你做好了长线持有的准备，那么不论你在市场周期的哪一个阶段入市，都可以制胜下一个市场周期；如果你是有合格的长线投资者心态，你也应该意识到，在15-20年的周期内，什么样的全球性黑天鹅事件都会发生，今年是疫情，而未来难免还会有金融危机、世界格局动荡、甚至另一波疫情。

除非你在财务上还没有准备好，不然的话，我认为不应该将2020年作为拖延行动的理由。

还有许多投资者感到恐慌，向我提问说：“我的邻居因为疫情把房子打折卖了，我赔钱了怎么办？”

你不卖，就不会赔钱。你的邻居在今天打折卖掉了房子，不代表你的房子在10年、20年后的投资表现会受到影响。只有当你在错误的时机卖掉了房子时，你才会赔钱。

对于长线投资者来说，永远没有什么“正确”的买卖时机，只有正确的房子。

什么样的房子是正确的？靠近公共交通、靠近就业区、靠近生活设施，质量优秀，最好再有一些独家的特点，比如说名师设计，或者美丽景观等等。只有这样的房子，才能吸引愿意多付租金的高质量租客，以及在十几年后当你出手房产时，愿意付更多溢价的自住买家。

2020年是适合反思、展望的一年。静下心来想想你的财务状况——你现在处在什么样的位置，你将来想到达什么样的位置，而在这两个位置之间，你上升的阶梯又该是什么。

在过去的14年中，我和我的同事们都始终致力于向更多的人提供关于房产投资的教育。这是因为，我们真心实意地相信：房产投资是绝大多数澳洲人实现财务健康、积累家庭财富的唯一方式。房产投资不仅仅是一门技术，更是一门艺术。在这条增长技术、探索艺术的道路上，我们愿与您始终携手，一同走下去。

周华（Joseph  Chou）是亚太集团的创始人兼CEO，自2006年成立以来，亚太集团始终致力于投资教学，并成功地帮助了10,000余名澳洲人成功走上房产投资之路。

周华近期正在举行英文公开课《手把手教你：房产投资的艺术》（The Art of Property Investment: a step by step guide）。在这堂公开课上，他会详细介绍房产投资的基本理念、技巧、术语，并现场演示投资实战现金流计算，让你掌握房产投资的方方面面。