2020年最新完全攻略:想买带地别墅套餐(house & land package)?看这一篇就够了

尽管近年来,联排别墅和公寓正在澳洲日渐流行,但是,拥有一块“土地”仍然是许多自住买家与投资者心里挥之不去的情结。

相信你一定在某个商场的展位上、户外的大型广告牌上、或者房产公司的橱窗里,见过令人心动的带地别墅套餐(house & land package)广告:这些房子无不拥有着精美的外观、开阔的户型,以及诱人的价格。

那么,你对带地别墅套餐了解多少呢?

你知道带地别墅套餐要签两份合同吗?你听说过带地别墅要申请一种专门的贷款类型吗?你了解这种房产类型常见的广告陷阱吗?……

如果你正在考虑带地别墅套餐,那么,一定要好好地读这篇文章哦!

到底什么是带地别墅套餐?

在一片整体开发的小区(estate)内购买一个地块,并在这个地块上新建一套房屋,这称之为“带地别墅套餐”。

根据小区规模的不同,市面上常见的带地别墅项目一般可以分为三种:

  • 小型开发:一般地处比较成熟的居民区内,通常包含10-20个地块
  • 中型开发:该土地前身可能是一处农场,通常含有100个地块左右
  • 大型整体规划开发(masterplanned community):极为大型的土地,相当于新建一个居民区级别的开发项目,一般会包含1,000个或以上的地块,并带有全新的绿地公园、学校、购物中心或社区中心等配套设施

由于小型开发一般地处成熟居民区,所以项目周边通常已经具备了较为完善的教育、交通和购物等配套设施;而大型整体规划开发则通常由大型开发商与市政府紧密合作完成,因此社区内的新建配套设施都会得到明确的公示。

但如果是一个中型开发项目,你可能就需要额外做一些功课了:你要去了解社区内是否会有新建的配套设施,它们被规划在了社区的哪个地方、又是否已经从市政规划层面得到批准等等。

“两份合同”是怎么回事?

和购买公寓、联排别墅以及二手别墅都有着显著不同的是,在购买建房套餐的过程中,买家需要签署两份合同:

  • 一份是与土地开发商(developer)的购地合同:你需要支付合同价的10%作为首付
  • 一份是与房屋建造商(builder)的建房合同:你需要支付合同价的5%作为首付

在绝大多数情况下,土地开发商和房屋建造商都是两家不同的公司——这也是为什么这个过程牵涉到两份合同。

开发商会根据项目小区的风格和社区的环境等出具一份设计指导(design guidelines),建筑商则会依据这份设计指导来进行房屋的建造。

带地别墅套餐买家应该申请什么样的贷款?

一般来说,带地别墅套餐的买家需要申请由土地贷款和建筑贷款两部分组成的混合型贷款。

土地部分的贷款和普通房贷一样,用以交割(settle)土地;建筑贷款则用以支付施工费用。

房屋的施工费用是在房屋建造过程之中分阶段支付的,一般来说,有以下五个关键阶段:

楼板浇筑(slab)、房屋框架(frame)、门窗安装(enclosed)、室内装潢(fixing)、以及最终完工(practical completion)

在每个阶段进入尾声时,买家都会收到施工方要求付款的通知。如果买家的建筑贷款未能获批施工金额的全额,那么要先自掏腰包支付施工费和建筑贷款的差额,之后才可以动用贷款。建筑贷款的特别之处在于,它允许借贷人随着施工的进度分批分次提出现金来向建筑商支付工程款项。

 

从“购地”到”建房“,需要多久?

根据你所购买的小区的不同、以及买入时间的不同,你所购买的地块的状态也会有所不同。

你的地块有可能已经完全就绪,随时可以动工;但更有可能的是,从你付土地首付的那天开始,到该土地上所有基建(如排水管道等)就绪为止,通常还需要再等待6个月到两年的时间。

只有当土地上的所有相关基建都就绪时,开发商才能去进行该土地的地契(title)注册;而只有当该土地完成了地契注册时,你才能完成土地的交割,并着手准备下一步的施工。

一般来说,从土地交割到你的房屋获得市政府的施工许可,需要2-3个月的时间;而从动工之日开始算起,一栋单层的别墅通常需要4-7个月的施工期。

带地别墅套餐的优势是什么?

带地别墅套餐在首次置业买家和升级住房买家中都非常流行:对于首置买家来说,带地别墅套餐通常能获得政府的补贴、以及印花税减免等福利政策;对于升级住房买家来说,带地别墅套餐则能够让他们以较低的价格买到适合成长中家庭的更大居住空间。

对于投资者来说,增添一套土地含量更高的房产无疑能使自己的投资组合更加多元化。这类房产的常见租客多为家庭,尤其是年轻家庭。

带地别墅套餐最显著的优势之一,就是可以有效地节省印花税——因为在这类购买中,你只需缴纳土地价格部分的印花税,而不需为建房部分支付印花税。

示例详见下表:

  带地别墅套餐 全新公寓
土地价格 $200,000 N/A
建房价格 $200,000 N/A
房产总价 $400,000 $400,000
需缴印花税 $5,759 (只缴土地部分) $13,719 (按总价缴)

 

什么样的带地别墅套餐才算是好项目?

房产金句“location, location, location”(“地段,地段,还是地段”)自然是颠扑不破,靠近交通、购物、教育等优质设施的房产永远都会更受追捧。另外,由于带地别墅套餐的主要受众是年轻家庭,因此,附近拥有环境优美的绿地公园或儿童游乐场也是一个好项目的特征。

不过,如果你对市面上的带地别墅套餐项目了解得更多一些,你就会发现:即便地段和设施非常重要,但很多时候,两个紧挨着的隔壁小区,看上去给人的感觉却有可能相差甚远。

这是因为,好的小区往往会有更精密的整体规划,他们提供更好的设计指导、更合理的社区结构,有些小区还会收取每年大约$300的社区费用以维护小区的绿化和园艺景观,这样的小区看起来更加高尚,能够吸引更多愿意维护居住环境的自住买家,从而形成良性循环,使得小区看起来始终优美温馨,最终体现出更加稳健的市场价格。

所以,对于投资者来说,比起清一色全是投资者的小区,那些大部分是自住买家的小区其实往往是更好的选择。

一般来说,大型整体规划社区(masterplanned community)会更加受到市场的欢迎,因为它们往往布局更加科学、设计更加现代,同时配套设施也更加完备。

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本文旨在提供一般性信息,时效性以文章发表时为准。本文不构成财务建议、亦不构成任何形式的购买推荐。建议投资者在做出投资决定前进行尽职调查并寻求独立财务建议。

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