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发表于 09/02/2018

绕不开的话题：澳洲的房价可负担性到底有多差？

每一年，全球的学术机构都会对世界各大都市的住房可负担性做一个排名。作为这份榜单上的“常客”，澳大利亚的悉尼和墨尔本两大城市在榜单上的座次，都会引起不小的关注和评论。

今年1月，在一份最新的由美国智库发布的世界城市房价可负担性排名上，悉尼和墨尔本分列该榜单的第二和第五名，其中悉尼更是仅次于中国香港，成为全球第二大高房价的城市。

（香港，悉尼，温哥华“荣登”世界房价最难负担城市前三位）

这份报告的发布者称，受益于中国大陆经济的迅猛发展，香港再次成为世界房价最高城市，而悉尼也是第二次成为榜眼。而墨尔本由于过去一年多的房价上涨，在榜单上代替了新西兰奥克兰的位置，上升到了第五名。根据报告提供的数据，全球目前有大约26个城市的房价都处于“严重不可负担”的地步。

（世界前十大房价最不可负担城市，人均收入单位为美元）

在榜单上，澳大利亚也成为了唯一一个在前五名中有两个城市上榜的国家。但事实上，澳大利亚的房价并不是都很高，在一些人口不多的澳洲小镇，尤其是经济结构单一的矿业小镇，过去几年有许多地方的房价出现了大幅的下降。相比之下，澳洲首府城市的房价则一直保持坚挺，也造成了目前澳洲大城市房价较高的局面。

澳洲本地专家怎么看？

针对每年都要拿出来“炒作”一下的澳洲房价可负担性问题，澳大利亚本地的独立房产分析师Michael Matusik在他的最新房产市场报告中给出了他的看法。

（澳洲独立房产分析师Michael Matusik）

在Matusik看来，所谓的房价可负担性问题是一个相对的概念，尤其是对房产投资者来说。房产市场是公平的，一个矿业小镇的房价低于首府城市，普通的首府城市房价又低于悉尼墨尔本，这一切的背后都是可以解释的经济现象。

对于某些澳洲人来说，或许在布里斯班买一套房产比去悉尼墨尔本要可负担一些，但对另一些人来说，在布里斯班租房甚至都是不可负担的。同样的情况，在阿德莱德，珀斯等城市都有。

根据Matusik的研究，他将房价的可负担性分为五个档次：非常可负担，可负担，略难负担，较难负担和非常难负担。而判断一个城市的房价处于哪一个档次，则取决于当地的房价和家庭收入比。具体来说：

非常可负担：房价收入比小于3倍；

可负担：房价收入比在3-5倍之间；

略难负担：房价收入比在5-6倍之间；买家经常需要妥协来买一个便宜的房产；

较难负担：房价收入比在6-8倍之间；买家不得不去其他地区购买，或者租房；

非常难负担：房价收入比大于8倍，普通收入者入市机会非常难；

而根据Matusik的调研结果，目前悉尼，墨尔本和布里斯班三大城市的房价分别处于以下区间：

悉尼： 12.7 (独立屋) and 7.6 (公寓)

墨尔本： 10.1 (独立屋) and 6.3 (公寓)

布里斯班：6.3 (独立屋) and 5.3 (公寓)

而在租房市场方面，通常来说，一个家庭30%的收入用来支付房租，被认为是比较可负担的水平。当然，这还不包括水电费，宽带网络等费用的支出。但随着目前的共享经济的逐渐流行，未来，或许20%左右的收入用来支付房租，才是更可负担的程度。在Matusik的调研中，租房市场的可负担性同样被分为五个档次：

非常可负担：不到20%的收入用于支付房租；

可负担：20%-30%的收入用于支付房租；

略难负担：30%-35%的收入用于支付房租，租客有时会分租一间房间出去；

较难负担：35%-40%的收入用于支付房租，有时租客会搬到更便宜的区去居住；

非常难负担：40%以上的收入用于支付房租，租客时刻处于被迫搬家的压力之下；

根据以上的标准，澳洲东部三大城市目前的房租可负担性数据如下：

悉尼： 36% (独立屋) and 29% (公寓)

墨尔本： 23% (独立屋) and 25% (公寓)

布里斯班：21% (独立屋) and 23% (公寓)

改善房价负担性的持久战

还记得2017年年中时，一份由澳洲经济发展委员会发布的报告称，澳洲的房价可负担性问题还将持续至少40年！当时，这份报告一出炉就引起了一片哗然。

报告指出，澳洲大城市的持续人口增加，房屋建造速度的滞后，以及收入和房价比的悬殊等一系列原因，让传统的拥有一套独立屋的澳洲梦，对很多人来说已经不再现实。未来，越来越多的澳洲人将在退休的时候也不能完全还清自己的房屋贷款，虽然让人心酸，但这却是不得不面对的现实。

而要改变这一现状，对于一部分有条件的人来说，学会利用房产投资来给自己的未来财富布局，就显得尤为重要。在当前房价居高不下的现状暂时还难以改变的前提下，不少人采取了Rent-vesting的方式“曲线救国”。

Rent-vesting是指并不先购买自住房，而是根据自己的实际情况，先购买投资房，在时机成熟的情况下，再择机购买自住房的投资策略。对于年轻人来说，这不仅有利于他们及时加入到购房者的行里中，享受到房产增值的收益，也让他们尽早在财务上有更多的自律，避免不必要的浪费。在亚太集团内部，就有不少同事采取这样的投资策略。

在澳洲，如果一人想要在退休后持续拥有10万澳元的年收入，就意味着必须持有大约200万澳元的投资净资产（以年投资回报率5%计算）如果以50万元一套的房产作为标的，那么一个人需要至少4套这样的投资房，才能达到这样的财务目标。

可惜的是，根据澳洲税务局ATO的统计，在澳大利亚，拥有4套以上投资房的人群，只占所有房产投资者比例中的3.5%，而在全部澳洲人口中的比例，连1%也不到。

亚太集团拥有一套经过时间检验的系统性房产投资理论，通过挑选市场上最有潜力的优质投资房产，为我们的客户打造一个可持续的房产投资组合，并且期待帮助我们的客户，通过持有澳洲首府城市的优质房产，达到自己的财富目标。

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绕不开的话题：澳洲的房价可负担性到底有多差？

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