墨尔本与悉尼：十字路口的房产市场

时间来到了2018年的8月，如果你翻开最近的澳洲主流媒体报道，那么有关悉尼的房产市场出现下滑的报道是很难错过的一个话题，这些报道通常会占据大半个版面。最早这些报道中的大部分是针对悉尼的，而最新的趋势是墨尔本也成了此类报道集中“照顾”的对象。

面对层出不穷的房产负面新闻，许多投资者都发出了这样的疑问：澳洲的房地产市场真的不行了吗？悉尼和墨尔本的房价真的“跌跌不休”吗？而其他首府城市的房产市场，又是否会步其后尘呢？

金融危机以来的最大跌幅 — 悉尼房产

七月底，包括Domain，悉尼先驱晨报以及AFR等多家澳洲媒体都发表了标题颇为吸引眼球的报道，称悉尼的房价创下了自2008金融危机以来的最大跌幅。

其中，Domain的报道中显示，悉尼的某些地区在2017-2018财年度的独立屋价格下降了超过10%，而整个城市的独立屋均价则下降了4.5%。看到这样的数据，恐怕一些投资者或者打算购房的人会感到有一些害怕。

那就让我们再来自己看一下，究竟是怎样的房子跌的最多呢？来自CoreLogic的数据显示，此轮的悉尼房价下跌中，高端物业的下跌幅度是最厉害的，而悉尼最可负担的低价物业的平均价格则不降反升。这一现象着实让人觉得有趣。

(2017年6月与2018年6月悉尼各区域独立屋价格对比，资料来源：Domain)

从房价区间来看，在过去一年中，价格在140-180万的悉尼物业的价格跌幅最多，这些房产在截止到2018年4月的12个月中，平均下跌幅度为7.2%，这一数据也把悉尼整体的房价水平往下拉了3.4%。而最抗跌的物业，则是价格区间在87.5万澳元以下的房产。

“作为为房产投资者提供专业知识和信息的平台，亚太集团一直告诫我们的客户要看重数字，而不是媒体的标题。尤其在目前市场变化的时刻，我们的价值更能体现。”亚太集团地产部负责人William Mitchell表示。

(2017年6月与2018年6月悉尼各区域公寓价格对比，资料来源：Domain)

William表示，亚太集团一直都关注悉尼市场的动向，并且对于部分地区房价出现调整的情况有了提前的预判。因此，我们一直以来都对挑选房源和所在区域有着严格的判断标准。我们目前继续会在悉尼一些有增长潜力的区域，为投资者寻找可负担性强，开发品质优秀，具有投资价值的项目。

对于目前悉尼市场出现的调整，亚太集团认为，投资者不必紧张，毕竟悉尼市场从2011年开始了此轮蓬勃发展的房产增值周期，至今已经有7年左右的时间，出现一定幅度的调整，完全在情理之中。

可负担性强的房产继续保持坚挺 — 墨尔本市场

和悉尼一样，墨尔本房产市场最近的报道也有一些负面的新闻，比如2018年的第一季度，当地房产价格下降了大约0.7%。而ABC的一篇报道，标题还称墨尔本接过悉尼的棒，成为澳洲房产市场表现最弱的城市，颇有把两者当成一对“难兄难弟”来对待的意味。

不过，根据亚太集团观察到的数据，在截止到2018年1季度的前12个月里，墨尔本的绝大多数地区房价依然保持了上涨的势头，与悉尼一样，墨尔本最可负担的房产类型表现最佳，当地80.3万澳元及以下的房产，在这一时间段内，取得了9.87%的上涨，而下跌最多的，同样是普通老百姓和投资者负担不起的高端物业。

与几年前投资活动频繁，首次置业者备受冷落的境遇相反，如今的澳洲房地产市场，可谓是由首次置业者撑起的半边天。这一现象，不仅出现在悉尼和墨尔本，也逐渐在其他首府城市成为一种常见的现象。

（首次置业者房贷申请数量在过去一年明显上涨）

在墨尔本，强劲的人口增长率，以及对于公寓的需求增长，使得首次置业的数据大幅上涨。同样在截止到今年4月份的12个月内，墨尔本的公寓中位价上涨了6.8%，这一数据超过了其他所有的首府城市，位列澳洲第一。考虑到墨尔本的独立屋中位价从2013年起到如今已经上涨了70%，公寓继续成为当地首次置业者和投资者比较青睐的选择，目前当地的公寓中位价比独立屋要便宜大约33%左右。

随着贷款市场的继续收紧，我们看到价格的可负担性在未来的投资活动中将会扮演越来越重要的角色。因此，公寓投资将势必成为越来越多墨尔本房产投资者的首要选择，这一趋势我认为将在未来几年内继续延续。
——William Mitchell

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