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发表于 15/09/2017

【房市研究】BIS：人口增长超预期，墨尔本公寓市场没有供过于求！事实证明，做投资决策不能靠媒体报道

导读

有关墨尔本的公寓市场是否存在供过于求的现象，已经是一个在澳洲房产圈内讨论了数年的热门话题。最近，在一年前还认为墨尔本公寓将有大问题的澳洲研究机构BIS Oxford Economics又发布了最新研究报告，宣布由于人口增长速度大大快于预期，墨尔本的公寓市场将完全没有供过于求的现象。

是的，又是墨尔本的公寓，又是一个老生常谈的话题：这里的公寓是否供过于求？

相信过去几年，你一定没有少看到类似这样的新闻标题：

（2016年新闻标题：墨尔本公寓供过于求将影响整体楼市表现）

（2015年新闻标题：国民银行报告显示，供过于求威胁墨尔本公寓价格）

随着过去几年澳洲建筑业高潮的到来，澳洲的所有首府城市从2013年起，都经历了新建公寓开工的高峰期。而在维多利亚州首府城市墨尔本，一个个工地和吊车的架起，让许多人都一度为这个城市的公寓市场是否会出现危机担心。

作为澳洲权威的经济研究机构之一，BIS Oxford Economics曾经在2015年时，第一次警告墨尔本公寓市场面临供过于求的威胁，并在2016年再次重复了这一观点。

具有讽刺意味的是，最近该机构又发布数据称，由于墨尔本的人口比预计的多了近11万，所以原本预测的情况发生了本质性的改变，墨尔本的公寓或许将供不应求。

BIS的董事总经理Robert Mellor在接受澳洲金融评论采访时表示： “墨尔本的人口实际增长数量换算成家庭数大约是每年35,000个。当时我们预测到2018年，墨尔本的公寓会有2万套的剩余，而现在我们认为当地公寓的短缺数量在2000套左右” 。

根据BIS的这份最新预测，由于目前澳洲房屋贷款政策的收紧，墨尔本投资者印花税的取消，海外买家需求的下降，都导致了未来两年墨尔本新建公寓开工量的剧烈下降。当本轮建设高峰结束之后，墨尔本的公寓供给将会出现短缺。

（BIS数据显示，2016年是本轮澳洲建筑业的峰值，未来五六年新建高密度公寓大幅下降）

惊人的学生租房需求

长期以来，墨尔本由于良好的环境和高水准的教育品质，吸引了大量包括来自中国的学生族和工作族到当地工作生活。根据最新的人口普查数据，墨尔本CBD的人口组成中，有32.6%的人士是具有中国血统的移民，而其中21.5%人口出生自中国。也就是说，现在的墨尔本CBD里，五个人里就有一个是来自中国的移民！

由于CBD附近聚集着一些澳洲的顶尖高等学府，因此，目前在CBD附近有租房需求的学生族也越来越多，这一现象也直接导致了目前墨尔本CBD公寓的旺盛需求。来自南非的Redefine Property公司甚至还打算在墨尔本市中心建造一栋可供700人入住的学生公寓，以满足未来的学生租房需求。

（据不完全统计，墨尔本CBD的中国人总数在大约18,000人左右，其中学生族占据很大一部分）

BIS认为，墨尔本的公寓供应量，将从2015年高峰时的每年19,800套，下降到2021年的7200套。并且，该机构暂时不能认为下一次建筑业高峰期到来时，新建公寓的数量会达到此轮周期的峰值水平。

事实上，公寓供应量的数字的下降绝不仅限于墨尔本，悉尼所在的新南威尔士州的公寓新建供应量将从2017年的32,000套下降到2020年的16,000套，而昆士兰的数字更为扎眼，将从2016年的15,000套，下降到2020年的4000套。（BIS预测数据）

火热的租房市场

BIS的研究结果之所以发生180度的转弯，可以说是墨尔本公寓市场实际情况的真实写照。以亚太集团今年以来成交的部分在墨尔本的房产情况来看，当地租房市场的火热的确是不争的事实，所谓的供过于求只是一些媒体主观臆测，或者为了博眼球所发出的不实报道。

亚太集团墨尔本物业管理公司，目前在当地管理着超过1200套的高层物业，并且已经在墨尔本CBD的高层物业管理业内，树立了自己的品牌形象。

由于当地租房需求的火热，今年以来，亚太集团帮助客人成交的一些高质量的公寓项目如EQ Tower，Lighthouse，Victoria One等都在很短时间内帮助业主找到了租客。

（墨尔本项目Eminence，一周内有超过100份租房申请，超过70人来现场看房）

（今年上半年EQ Tower交房后的第一次公开看房，吸引了数百人到现场排队租房）

不仅仅在租房的速度上让人满意，墨尔本的公寓当前的租金回报率也同样值得欣喜。以最近成交的墨尔本高档公寓EQ Tower为例，由于该项目优越的地理位置，现代化的设计风格和一流的建筑品质，使得许多业主都获得了超过预期的租金回报。

（EQ Tower 2805户型，一房一卫，购买价格369,000，周租420澳元，租金回报率5.91%）

（601户型，两房两卫，购买价格537,000，周租600澳元，租金回报率5.81%）

亚太观点

BIS的这一最新观点一经发布，立刻在社交媒体上引发了大量的关注和转发。

事实上，这一现象的出现并没有超出亚太集团对于市场的长期判断。由于澳洲的建筑业数据的发布通常是基于新建住宅的批建量，而非实际交付的数量，因此媒体上关于供应量的数字往往并不是实际可供出租房产的数量，所以所谓的供过于求到底真相如何，往往很少有人能看清。

但要谈论一个城市的房产是否真的供过于求，看实际的房产出租情况，则是一个比较客观公正的方法。在谈到当前的墨尔本公寓市场表现时，在当地拥有十年物业管理经验的资深专家Christina Tao表示：“2017年以来的墨尔本公寓市场可以说表现好于往年，通常情况下，CBD的房子在交房后两周内都能找到租客。当然，如果您购买的是套数较多的超高层项目，那么物业公司稍微花一点时间为您找到租客，也是非常正常的现象。”

（亚太集团墨尔本物业管理公司董事总经理Christina Tao）

此外，Christina还提到一个近一两年来新出现的趋势，就是有不少CBD的公寓业主，开始选择Airbnb等短租的出租方式。因此，从某种程度上来说，目前墨尔本市区可供长租的公寓房源将更为稀少。

最后，我们提醒投资者在作出房产投资决策时，还是要客观仔细地分析市场，倾听行业专家的意见，而不要人云亦云，盲目从众。

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