【深度分析】2017上半年，澳洲房产市场交了一份怎样的成绩单？

如果要对一个国家或者城市的房地产市场做一个总结，那么一年的年中和年底是两个不错的时机。2017年的光阴已经匆匆走过了一半，是时候让我们来总结一下过去六个月，澳洲房产市场的表现。

回顾2017年的开始，悉尼和墨尔本的市场还处于非常火热的阶段，人们争先恐后地抢着入市；另一方面，金融监管机构APRA（澳大利亚审慎监管局）与RBA（澳联储）则已经悄悄地开始行动，试图让部分城市的房市降一降温。

在首次置业补贴幅度加大，海外及本地投资者挑战重重，银行收紧贷款政策等多重因素夹杂下，2017上半年的澳大利亚房地产市场到底交出了一份怎样的答卷？权威澳洲房产调研机构CoreLogic日前就发布了一份报告，为我们全面地回答了这个问题。

不可持续的高速增长

来自CoreLogic的数据显示，虽然过去几年悉尼和墨尔本的房价增幅领先全澳，但年平均增长保持双位数的情况将很难保持，尤其是在悉尼这样的房价已经非常高的城市。刚刚过去的2017年第二季度，首府城市中只有悉尼，墨尔本，布里斯班和珀斯的房价是上涨的，而珀斯是唯一的第二季度增长超过第一季度的城市。

目前，整个澳大利亚的独立屋中位价是67万，而公寓的中位价是56万。虽然过去的六个月来看，悉尼和墨尔本的房价增幅有所放缓，但过去12个月，悉尼和墨尔本的独立屋中位价分别上涨了13%和15%，公寓的中位价则分别上涨了8.6%和1.5%。

房产销售速度放缓

经过了几年的高速建设期和投资活跃期，澳大利亚首府城市的房产在过去的六个月，出现了一些放缓的迹象。2016-2017财年，整个澳洲首府城市的房产交易总量为304,757套，同比下降了5.1%。

独立屋和公寓的销售速度均在下降，房产交易量在悉尼，墨尔本，布里斯班和阿德莱德等城市均出现了下降的趋势。

政府调控效果开始显现

随着上半年监管机构的一系列房市调整政策的出台，这些政策的效果正在开始逐渐显现。具体来说，房产投资的活跃度开始下降，而自住需求者开始逐渐发力。不论是投资者还是自住者，refinance的数量都开始变慢，而新的自住购房的房贷数量开始增加。

城市方面，虽然悉尼的房价在过去三个月几乎没有太大的增幅，但过去12个月，这里的房价上涨了12.2%。与此同时，墨尔本的房价增幅在过去12个月里表现依然是全澳首府城市最好的，增幅为13.7%。巨量的人口增幅（2.2%每年）以及最多数量的新增就业（过去一年72,786个新增岗位）是墨尔本房价表现出众的重要推动力。

Corelogic预计，随着首次置业新政开始实施，墨尔本和悉尼两地在今年下半年，将迎来首次置业者的一波入市高峰。

其它城市方面，布里斯班的中位价在过去12个月上涨了2%，阿德莱德上涨了2.4%，而珀斯房价下降了1.7%。

（悉尼房价过去五年上涨了75%，过去三个月增幅仅0.8%）

（墨尔本已经代替悉尼，成为过去一年内房价增幅最多的城市）

强劲的就业数据

截止到2017年6月，澳洲的就业数据显示非常喜人的情况：全国就业人口达到了12,330,000人次，同比增加了587,000人，而失业人数则仅为1,200,000人。就业率的增加，主要来自于全职岗位的增加，目前澳洲的全职岗位数量为8,100,000个，兼职岗位为4,230,000个。

良好的就业数字，显示了目前澳洲经济的稳步增长。澳洲统计局目前公布的失业率则保持在5.5%的低位。

综合来看，虽然澳洲的利率水平，目前依然处于较低的位置，但各个首府城市目前所处的房产周期，是大相径庭的。墨尔本和悉尼在过去的六个月的表现依然是最抢眼的，不论是投资还是自住的需求，都使得这两大城市的房价继续保持在上升通道，但随之而来的，是这两大城市越来越严重的高房价问题。而其它城市虽然暂时没有强劲的增长，但良好的可负担性，已经使一些长线布局的投资人开始把目光转移到了那里。

不过，随着金融监管机构对于房产投资监管的日益加强，以及已经开始逐渐上升的投资贷款利率，长线投资者应该及时注意关注自己的负债率及现金流的情况。因为根据历史表现来看，当利率进入上升通道后，快速上涨的房市出现放缓甚至停止上涨的现象，将是一个大概率事件。

亚太观点

作为一家专业的房产投资服务机构，亚太集团长期致力于帮助我们的客户，通过系统有效的投资澳洲首府城市的优质房产项目，建立一个可持续地，分散化地房产投资组合，从而达到财务自由的目的。

从最新发布的上半年澳洲房产市场情况来看，澳洲首府城市的房产市场总体保持稳定，但市场的分化情况依然明显。悉尼地产在经历一轮五年高速增长之后，高房价的问题已经日益显现；而墨尔本很有可能代替悉尼，在未来的一年多时间内，成为澳洲房产市场上表现最好的城市。布里斯班，阿德莱德，珀斯等城市的情况则比较分化，投资者要了解这些城市的投资机会，更需要专业的人士帮助，才能得到较好的投资结果。

“亚太集团一直致力于带领我们的客户在首府城市的优质地段，选择长期具有较好增长潜力的高品质项目进行投资布局。从公布的半年数据来看，市场的走势与我们对大势的判断保持一致”亚太集团合伙人，珀斯分公司董事总经理Helen 秦辉女士谈到当前的市场时表示。

“房产投资是一个长期的过程，投资人除了关注短期的市场波动，更应该注重一个城市和房产项目长期的发展潜力。为了分散风险，有眼光的投资者应该把眼光放到不同的城市，最大化利用城市之间房地产周期的差异，优化自己的投资结果”。

【深度分析】2017上半年，澳洲房产市场交了一份怎样的成绩单？

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