悉尼，墨尔本太贵超预算？没关系，这些城市房价正处于20年来的最可负担期

在许多人看来，澳大利亚的房价在过去几年快速增长，已经超过了许多人的购买能力。不过，实际上这样的说法并不完整，因为这些年房价普遍大幅上涨的城市，主要是指悉尼和墨尔本。而根据澳大利亚住房行业协会（Housing Industry Association）最新发布的季度报告，澳大利亚的部分城市，正处于20年来的房价最可负担期。

来自澳洲统计局ABS的数据显示，截止到2017年12月，澳大利亚的住宅房地产总市值已经达到了6.87万亿澳元的规模，仅去年最后一个季度，整个国家的房产增值就达到了930亿澳元。但是，回顾金融危机发生至今的澳洲房产市场，房价的增幅在整个澳洲范围内，呈现明显的不均衡状态。

一张来自CoreLogic的这张图表清楚地显示，悉尼和墨尔本，在过去近十年的房地产市场中，是绝对的赢家，这里的房产，不论是公寓还是独立屋，都相比其他首府城市出现了更多的增长。

以2009年房价作为基数来看，悉尼和墨尔本的房价指数接近翻倍（数据来源：CoreLogic）

过去几年，悉尼和墨尔本就好像一对自带光环的双胞胎兄弟，引领着整个澳洲房市的增长，让其他兄弟城市少不了有些许羡慕之情。

但在过去几个月，市场风向好像又突然起了变化。买家们在拍卖场上疯狂叫价，生怕错过机会，再也买不到房子的现象不见了：悉尼独立屋市场在2017年的最后一个季度，出现了2.4%的下跌，中位价也回落到了100万以下；评测机构穆迪的分析师更是预计，2018年的悉尼独立屋中位价将下跌4.2%。

但即便如此，悉尼和墨尔本两地的房价还是超出了许多人的购买预算，这两大城市也成了世界房价排行榜上的常客。不过，如果你愿意换一种思路来看的话，澳洲除悉尼，墨尔本之外的城市，房价实际上依然十分“亲民”。

“澳洲的其他六大首府城市的房价实际上非常合适，它们的可负担性或许是过去20年里最好的。”HIA高级经济师Shane Garrett在发布该机构最新的一份房价可负担性报告时表示。

HIA的房价可负担性报告，主要的测算方法是计算贷款还款额占家庭总收入的比例。在澳洲的五大首府城市中，珀斯目前的可负担性是最好的，月平均贷款还款额只占家庭总收入的27.5%，而悉尼毫不意外的垫底，许多家庭将用收入的一半以上来偿还贷款。

那么相较悉尼，墨尔本而言，另外几大城市的可负担性究竟体现在哪些方面呢？

珀斯：澳洲的下一个超级明星城市？

西澳是澳洲面积最大的州，矿产资源居全国之冠，是世界第2大铁矿石生产地，首府城市珀斯一直以来，都是澳洲最主要的经济重镇之一。

虽然由于特殊的地理位置，这里被称为世界上最孤独的城市，但珀斯无疑有着属于自己的独特魅力。这里是唯一一个常年与中国没有时差的澳洲首府城市，对于从事贸易和商业往来的人来说，无疑具有非常大的吸引力。

受到过去几年矿业低迷的影响，珀斯在2014-2017年连续经历了数年的房价回落期，目前的独立屋中位价已经回到了大约50万澳元。但目前种种迹象显示，珀斯的矿业最坏时期或许已经过去。去年11月，毕马威公司发布报告称，澳洲矿业繁荣在黑暗的几年后再次回归，不少澳交所ASX50公司中的矿业企业利润出现翻倍。

对于珀斯这样的资源型城市来说，矿业的复苏与楼市的回暖，通常会呈现出非常高的相关性。

目前，珀斯的部分富人区的楼市，已经出现了上涨的现象，但珀斯的独立屋中位价仅为46万澳币，大约是悉尼中位价的一半；一个普通收入的悉尼人存够一套别墅的首付需要8.2年，而在珀斯只需3.9年，难怪亿万富翁Kerry Stokes也肯定的说：现在是投资珀斯房地产的最佳时刻！

阿德莱德：低调多年，即将华丽转身？

最近刚刚完成了选举的南澳首府阿德莱德，很长一段时间都不在外省房产投资者的雷达中。由于过去几年房市的平暖，在此次选举过程中，房产政策竟然都不是当地政客们拿来争取选票的主要工具。目前，阿德莱德每周的房产拍卖数量在100个左右，相比墨尔本悉尼经常性的上千套物业来说，这里的确是个相对安静的市场。

从租金回报的角度来看，阿德莱德和布里斯班远好于悉尼，墨尔本

阿德莱德的独立屋中位价目前在433,354澳元，还不到悉尼的一半，这让投资者有理由对这里的房产市场充满信心。这里的独立屋租金回报率在3.8%，而公寓的回报率在5%，同样远好于房价更贵的悉尼和墨尔本。空置率方面，阿德莱德的最新数据仅为1.4%，成为全澳仅次于霍巴特的房子最好出租的首府城市。

在基础设施建设方面，南澳首府同样动作不小。

阿德莱德作为澳大利亚的健康及医学研究中心的地位，在过去几年正在不断得到加强。2018年，预计整个阿德莱德用于基础设施建设的投资总额将达到19亿澳元，新建的皇家阿德莱德医院等大型项目，将为当地的就业，人口增长等带来巨大的利好。

亚太集团旗下Starfish开发公司在阿德莱德核心区域开发的高品质公寓Bohem

布里斯班：市郊房产正在成为投资者热宠

有关布里斯班市中心公寓的新闻，总是媒体炒作的最爱。不过若是你是真正布里斯班楼市的长期观察者，你就会知道，如今距离市中心5-20公里左右的郊区（middle ring area），早已经成为了当地房产投资者最关注的区域。

根据昆士兰房产学院（Queensland Real Estate Institute）的数据，租房者的大量涌入，让这一区域的房产空置率从3.4%下降到了2.1%，而这些区域的房价也有了不少增长。

亚太集团于2017年初向投资者推荐的，距离市中心仅6.5公里，位于Cannon Hill区域的联排别墅项目Wattle Grove，已经于去年年底成交。来自亚太集团物业管理部的信息显示，该项目所有的投资者都获得了超过5.2%的租金回报率，许多房源在交房两周内就迅速出租。

Wattle Grove联排别墅项目，距离CBD6.5公里，租房需求旺盛

近几年，布里斯班的基建同样进入了高峰期，皇后码头综合改造项目，机场新跑道，跨河铁路等大型项目的上马，让这座城市看上去更加充满活力。州际移民的不断涌入，也让布里斯班成为越来越多澳洲人心目中的理想居住地。

不过，总体而言，布里斯班部分区域的可负担性相对珀斯和阿德莱德来说依然较低，这里的许多区域房价在过去一年里有了不少的增长。随着这里的人口在未来十年继续向着增加100万的目标进军，布里斯班的可负担性还能保持多久，值得关注。

对于珀斯，阿德莱德和布里斯班的住宅可负担性问题，亚太集团公寓项目经理William Mitchell表示：“许多澳洲人已经用脚投票，全家搬迁到住房可负担性更好的城市去生活。精明的投资者应该敏锐地嗅到这一趋势带来的房产投资机会，因为州际移民的增加，无疑将加快这些城市房价上涨的动力。”