房产新政动了谁的奶酪？ —— 全面解读维州房产变化及影响

2017年的房地产市场可谓新闻不断，新政频出。不论作为一个投资者或者是一个自住买家，如果不及时更新自己的“房产知识库”，了解最新的市场动向，那可能付出的代价将是极其严重的。

而如果要给今年以来澳洲各地房产新政的受关注程度做一个排名的话，那三月份由维多利亚州政府出台的“首次置业津贴及印花税政策修改”无疑是诸多变化中的“重磅炸弹”。目前，维多利亚州税务局的网站上，也将这一变化专门做了一个专栏，放在了网站首页的显要位置。 

（维州税务局网站首页显要位置公布了此次房产新政） 

那么这次维州房产新政的变化内容主要有哪些？哪些人群的买房大计将会因此受到影响？它的推出和执行究竟对于墨尔本和维州的房产市场会产生哪些深远的影响？今天我们就来全面解析一下这次备受瞩目的维州新政！

此次维多利亚州发布的房产新政，执行的时间绝大部分在2017年7月1日（空置税拟于2018年1月1日起施行）。在具体分析新政内容之前，我们可以把此次的政策改变总结为以下四个方面：

1.    首次置业者的印花税政策变化

2.    首次置业补贴的变化

3.    房产空置税的推出

4.    期房Off-the-plan印花税减免政策的变化

要说我们澳洲的税务局办事态度就是严谨，在网站上，它明确表明了这些列举出的新政策在执行之前，还需要通过维州议会的批准，一些具体细节很有可能要等今年六月立法通过后才会公布，因此目前只是一个大的方向和概要。不过，你也应该懂的，这基本只是走个流程，如果你还期待六月立法通过这些政策会有什么神转折，那就是too young too simple了。

接下来，我们来逐一分析此次新政的具体内容，以及它和目前的旧政的区别。

1.    首次置业者的印花税政策

新政：在维多利亚州购买房产总价不超过60万澳元的首次置业者，将免交印花税，购买60-75万的房产，享受印花税减免。

旧政：在维多利亚州购买房产总价不超过60万澳元的首次置业者，享受50%印花税减免。

受益人群：首次置业者

受益房源：新房，二手房

政策解读：首置印花税改革的最大特点是完全免除了60万及以下的房产的印花税，并且这一政策将同时适用于新房和二手房市场。而目前新州才有的印花税阶梯式递增的优惠，也将引入到维州新政中，适用范围是60-75万的房产。下图给出了一些具体的新旧政策下这一价格范围的印花税对比，可见，价格越接近60万，印花税优惠越多。 

2.    首次置业补贴

新政：在维州边远地区（regional Vitcoria）购买价值不超过75万澳元房产的首次置业者，首次置业补贴由10,000澳元上涨到20,000澳元，大墨尔本地区的首次置业补贴依然为10,000澳元。

旧政：在维州购买价值不超过75万澳元房产的首次置业者，享受10,000澳元的首次置业补贴。

受益人群：维州边远地区首次置业者

受益房源：新房

政策解读：显而易见，这是一个很有针对性的政策改革，政府的目的旨在促进维州边远地区的房地产市场，而像墨尔本这样的首府城市的首次置业补贴额并没有变化。此外，与印花税政策的改变不同，首次置业补贴依然仅限于购买新房，或者自建新房，而二手房不在政策享受范围内。那么哪些地区在维州属于边远地区呢？下图列举出了这个范围，相信绝大部分的地方都是你没有听到过的。  

 3.    房产空置税变化

新政：维州政府拟定引入一项新的税种，对维州部分区域一年内空置时间达到或超过6个月的住宅房产征收空置税，税率为房产价值的1%。

旧政：无

影响人群：部分投资者

影响房源：维州部分地区的住宅

政策解读：首先明确一点，维州的房产空置税并不针对所有的维州房产。目前税务局网站上列举出了此政策覆盖的Council范围，大部分人投资的墨尔本市CBD半径30公里范围内的一些Council都基本在列。但是以目前墨尔本市场低于2%的空置率来说，如果没有特殊情况，一般不会出现房屋空置6个月以上的情况，因此大部分投资者应该不用担心此政策的影响。

4.    期房Off-the-plan印花税减免政策的变化

新政：7月1日起，维州新房印花税减免政策只适用于购买自住房（Principal Place of Residence）的人群，购买投资房，度假屋以及商业房产将不再享受印花税减免。

旧政：在维州购买新房off the plan的自住或者投资者均可享受印花税减免政策。

影响人群：维州房产投资者

影响房源：维州新房市场

政策解读：此次维州房产新政中，此条例的改变无疑对市场的影响最为巨大。目前包括投资者关心的是否对Nomination产生影响的一些细节还在研究中，但依然已经引起不小的市场波动。

我们举一个例子来说明新政前后对于投资者的影响。假设一名投资者在7月1日前购买了一套价值62万澳元的期房，按照目前的政策，这套房产的印花税大约是4, 370澳元，而如果在7月1日以后，同样价格房产的印花税则是32, 270澳元，两者相差27,900澳元。因此，对于有意投资维州房产的人士来说，从目前到6月30日的两个多月时间，是享受印花税优惠，进入市场的最后窗口。 

根据以上的分析，此次维州房产新政的影响范围和覆盖人群无疑是深远且广大的。从短期来看，新政的受益方主要有以下一些： 

1.    首次置业者

从文章第一段的分析来看，维州的首次置业者无疑是此次新政的最大赢家，不仅印花税减免的覆盖范围扩大，减免力度扩大，同时对于部分首次置业者来说，补贴的数额也比以前翻了一倍。想必许多打算在今年置业的年轻人都是心里笑开了花。

2.    维州二手房市场

细心的读者应该发现，印花税改革新政中，将二手房市场也包括在内。这对于不少预算不高的购房者来说，会鼓励他们在7月1日之后购买二手房进行首次置业，因此或将进一步推高墨尔本目前已经非常火热的二手房市场。

3.    7月1日前入市的投资者

对于维州房产的投资者来说，在7月1日前签订购房合同意味着节省了大约5%的房价。而对于海外买家来说，7月1日之后，购买一套墨尔本的房产，印花税的总额将高达12.5%，是整个澳洲所有首府城市中比例最高的。而7月1日前签署合同，印花税大约在7%，节省额度同样非常可观。

没有对比就没有伤害，有人受益则必定有人伤心。新政出台后，最不利的受众群自然是7月1日以后入市的房产投资者，不论是本地人士，还是海外购房者。包括澳洲金融评论，悉尼先驱晨报在内的澳洲主流财经媒体都认为，这将使得投资者加重观望情绪，并最终影响墨尔本新房供应量。 

短期来看，7月1日之后，维州的房地产投资市场出现暂时的冷场，是可以预见的现象，首次置业者恐怕将成为市场上的香饽饽，而投资者则必定会采取观望保守的态度。但从长期来看，决定房地产市场走势的根本因素在于“供需关系”，而不是政府的政策。 

有着世界最宜居城市之称的墨尔本，目前是整个澳大利亚人口增长速度最快的城市，相比悉尼，当地的房价依然具有相当的可负担性。因此，对于一个聪明的投资者来说，如果未来想要在墨尔本这座魅力之城里进行自己的房产投资布局，那么抓住新政变革之前的投资机遇无疑是明智之举。