CBD公寓到底供过于求吗？十年资深物业经理告诉你一个真实的墨尔本楼市
关于墨尔本CBD的楼市是否供过于求，早已经是最近几年媒体争论过多次的话题了。如果你没有经常关注楼市的新闻的话，那么一个值得你关注的新现象，就是从去年起，又有一些房产研究机构开始改口，说墨尔本的楼市将会供不应求。
反反复复，来来回回的争论似乎永远没有终点，也让许多人对投资墨尔本的房产前景产生了一丝疑惑和犹豫。 那么，真实的墨尔本CBD房产市场究竟是怎样的？要回答这个问题，恐怕没有比在一线负责房产租赁的物业经理更有发言权的人了。今天，我们就和在墨尔本具有十年物业管理工作经验的资深物业经理，亚太集团墨尔本物业管理公司董事总经理Christina Tao来交流这个问题。
人物介绍：Christina Tao
Christina Tao出生于中国美丽的城市苏州，她于2004年移居澳大利亚，并获得电子商务学士学位。
Christina于2008年进入房地产行业，并迅速成长为一名优秀的物业经理。自2011年加入亚太集团，Christina 就致力于为客户提供最优质的服务。她在物业管理行业内工作了十多年，积累了丰富的房产管理经验。Christina在参与和设立亚太集团墨尔本物业管理团队方面发挥了极其重要的作用。
如今，Christina已经在墨尔本CBD及附近区域拥有了近十年的房产租赁经验，她和她的团队目前管理着近2000套墨尔本CBD及附近区域的出租房产，对于当地市场的最新动向和租赁趋势有着第一手的数据和全面的掌握。
问：你好Christina。关于墨尔本的楼市供过于求的新闻已经不止出现一两次了。从你工作的实际经验来看，到底有没有这样的现象？
Christina：过去五六年，其实每年媒体都在说供过于求，已经不能算新闻了。我们亚太集团墨尔本物业管理公司，主要负责的是墨尔本CBD及附近区域的物业出租。如果你从新闻报道的内容来看，那我们公司所负责的区域应该是所谓供过于求的 “重灾区” 。
不过，从租赁的角度来说，我们经手过这么多的大项目，还没遇到过租不出去的房子，各个区域的大批量公寓都能租出去。
目前，我们公司管理的物业数量在1700套左右，空置率基本在2%以下。在情况允许的时候，我们都会提前开始做广告，在房子过户前就吸引了大批客户。等房子一过户，我们就可以带客户看房，选择适合他们的户型。即使是高密度的公寓，由于事先有充分的准备又有强大的数据库，不少前期过户的房子都是一下子就租出去了。
问：那么目前墨尔本CBD的公寓房租金水平怎么样？
Christina：说到租金的话，墨尔本不同区域的房价有高有低。如果是CBD最中心区域的新公寓项目，一房的周租一般在400-450澳元之间；两房最便宜的也要600澳元，最贵的可达900多澳元，属于较为高档的公寓，大小可能接近100平米。除了面积，位置、配套设施、新旧状况等，其它因素也会影响房子的租金价位。
问：很多投资者会关心，自己的物业需要多久才能够出租？
Christina： 一般来说，我们管理的物业在两周之内应该都能得到申请表。但偶尔有大型公寓出现时，部分会有较长时间的等待期。另外，过户时间如果正好赶上圣诞前夕，找房的人少一点，也会有些延长。但过去之后，市场进入平稳阶段，空房期就更短了。
如果你买的是超高层公寓，过户的时间比较集中的话，那第一年往往要做好更多心理准备，等待出租的时间可能会长一些，但第二，第三年就会回归正常。道理也很好理解，刚过户的时候一下子几百套公寓出现在市场上，需要一定时间去消化，也是正常的。
而且，同一幢楼里，总有人第一个出租，也有人最后一个找到租客，这个也难以避免。但是，一般新的公寓会比较受租客欢迎，倒是房屋较长时间没有人打理的房子，反而出租比较慢。
问：2018年的市场和以往对比，有什么区别吗？
Christina：从2017年圣诞节起，我就感觉墨尔本的市场和以往有所不同。以前一般到了圣诞节期间是租房的淡季，那会儿找房的人会比较少一点，租金会受市场影响略有下调。但去年的圣诞期间，我们依然有大量的租房需求，有几次开放看房日，竟然有几百人来看房，这是往年从没有发生过的。我们有十几个同事不得不在圣诞节期间加班来服务这些租房者，也难怪目前有些机构开始转变话锋，由供过于求改口为供不应求了。
另一个值得注意的趋势，就是Airbnb等短租形式的出现。目前，市场上部分业主将物业转型为短租物业，其实就把市场上的一些长租房源给拿走了，造成市场上实际供给的长租房源变得更少了。随着短租市场需求量的增加，有可能更多的物业会转型为短租，可能会使短租市场出现短暂的饱和，但对有长租需求的客人来说，竞争会更激烈。
问：那么有没有租客租不到房子的现象？
Christina：上个月我们收到了一个客户的 “投诉” ，是一位西人的老年客人，她说她和她的先生已经找了一个多月的出租房，但依然没有成功申请到一套房子。她抱怨说，自己上周很老实地在网上提前预约了去看Docklands的一套房，但后来发现实际在开放日有许多根本没有预约的人，就直接去现场看房了。她认为这样无形之间增加了竞争者的数量，造成了她一直无法租到房子。
我很理解这位客户的想法，事实上目前随着看房人数的增加，许多以前没有租房记录的，或者记录不佳的房客，的确会面临找不到房子的窘境，因为业主手中都有不少申请表可以选择。
问：最近有什么新成交项目的租赁情况吗？
Christina：上周我们在南岸的新项目Kings Domain第一次开放看房，结果来了225组人，排队一直从项目门口排到很远的地方，总共收到了超过40份申请表。但实际上这个项目并没有全部成交，我们至今只成交了八套房产，也就是说大部分来看房的租客，肯定会遗憾地错过这些房源。
而三月底在CBD核心区域的项目UWS的租房开放日，同样来了好几十人看房，但其实当天我们只有一套房子出租，可见竞争的确是非常激烈。
问：那么对于有意在墨尔本市中心租房的客人，你有什么建议帮助他们锁定自己喜欢的房源吗？
Christina：在目前租客竞争激烈的情况下，我建议租房者可以尽快递交申请表，并且尽可能提供详尽的个人信息，以便我们在审核过程中可以看到你的优势。那些资料不齐全的租客，肯定在当下市场上是比较难在竞争中胜出的。
对于没有租房历史的学生租房族来说，可能会比较吃亏，因为不少本地专业人士，白领一族等，可能会在申请表上看起来更好一些。学生族可以试着多看几套房源，或者适当提高租金，来增加自己的竞争力。
问：谢谢Christina。
Christina：不客气。希望这些信息可以帮助大家更好的了解当下的墨尔本租房市场现状。谢谢！