疫情期间进行房屋交割,有什么需要注意的吗?

作为一名投资者,看着自己所购买的期房即将从最初的蓝图变为一栋漂亮的建筑,无疑是一件激动人心的事情。不过,如果你的房产交割可能发生在疫情尚未完全结束的特殊时期,你需要额外注意哪些事项呢?

在这篇文章中,我们将从贷款估价、验房租赁四个方面入手,告诉你在特殊时期,应该怎样为即将到来的交房做好充分的准备。

期房交割,到底是怎么一回事?

如果你对交房这件事还有点云里雾里,那么最好先从宏观角度了解一下期房交割这件事。当你购买期房时,你会在签合同时先支付一笔首付款,然后在房产完工、开始交房时支付尾款。开发商会在预计交房时间之前的6个月开始与你联系,通知你准备贷款等事项,以确保买家能够在“截止日期”之前按时交房。

这一“截止日期”是在你购房合同中写明了的,一般来说是开发商从当地政府那里收到地契之日的14天之后。在这6个月中,买家需要收集贷款材料、联系专业人士申请贷款,以便准时交房。当开发商确认买家完成交房时,买家律师即可安排过户事宜。

在亚太集团,我们有一支专属团队来保障投资者在整个交房过程中顺利进行,并尽量为他们免去繁琐事务。我们的团队会在交房前6个月左右开始与投资者频繁沟通,提供指导和帮助,直至成功交房。

疫情期间交房的注意事项:

贷款:

银行仍然在发放贷款,但在目前的情况下可能会更保守谨慎地评估借贷人的还款能力;有些非银行信贷机构目前则把政府发放的各种疫情相关的福利金也视为收入,并将其纳入还款能力(serviceability)评估的范围。

对于借贷人来说,如果在接下来的6个月期间有房屋交割,应该及早开始降低不必要的开支、扩大储蓄比例,以便在申请贷款时能向银行展示出良好稳定的储蓄模式。

如果借贷人有其他房产或股票投资,也需要及早保存好租金或证券收入等的证明文件。

受疫情影响,全球范围内的银行机构批准贷款的时间都出现了放缓,从递交申请到批准贷款可能需要4-6周的时间。因此,建议投资者至少提前2个月的时间开始进行贷款申请的文件准备工作。

此外,对于海外投资者来说,贷款的申请条件目前没有变化,但如果需要将申请文件邮寄至澳洲境内办理贷款,则应考虑到疫情造成的全球物流速度严重降低,至少额外留出一个月的文件邮寄时间。

 

估价:

由于疫情所带来的不确定性,银行在估价方面也趋于保守。尤其是在全新开发的城区,由于缺乏大量二手房交易的数据作为对比,可能会对估值产生影响。

投资者应该保留一些现金上的缓冲空间,以备交房时可能出现的估价不足;同时也应该谨记,估价只是估价师的个人意见,并不能百分之百反映房产的真实价值。当疫情结束、市场活动恢复正常后,投资者可以对房产进行重新估值,如果有需要,也可进行转贷(refinance)。

 

验房:

在房产交割之前,买家可以进入已经竣工的建筑内对自己所购房产进行验收,这被称为交房前验房(pre-settlement inspection)。

疫情期间,为了保护客户自身和工地工人的人身安全,各开发商都在严格执行社交疏离政策,因此,根据各州卫生健康法规规定的不同,验房的流程和限制人数都产生了一定的变化。例如:目前昆士兰州已允许最多6个人同时验房,而维州还严格限制在两人以内。

投资者应该密切关注开发商所发出的通讯信息,以便了解最新规定,同时,由于社交疏离政策,开发商员工现在每次只能接待一组人看房,投资者应该确保自己提前预约好验房时间。

 

租赁:

不论外部世界如何变化,人们永远需要遮风避雨的屋檐,因此,租赁市场的需求仍然大量存在。不过,在疫情期间,从交房到找到第一个租客之间可能需要比平常更久一点的时间。

目前各州的租赁看房都仍然可以进行,但都局限在较少的人数范围。相信随着疫情有效得到控制,社交疏离政策的不断解禁,政府会逐步放松看房的限制,从而为租赁市场注入更多活力。

眼下,投资者应该为可能略长的空置期准备一定的现金缓冲空间,同时也应该确保自己把投资房产托付给一名训练有素的物业管理经理,因为优秀的物业管理经理有能力辨别并筛选出那些更有长期稳定支付租金能力的租客。

 

疫情期间的交房时间线:

交房前12个月:

  • 开始建立良好的储蓄习惯,为自己积攒财务缓冲空间

 

交房前6个月:

  • 确保自己将最新的联系信息提供给开发商
  • 开始初步收集贷款所需的文件材料

交房前4个月:

  • 海外投资者需开始联系澳洲本地贷款经纪人

 

交房前3个月:

  • 本地投资者需开始联系贷款经纪人,
  • 联系过户律师,确保自己所需稳健均已就位
  • 选定物业管理经理

 

交房前2个月:

  • 收集齐所有贷款所需的文件材料、确保所有材料都是最新的,并提交贷款申请

 

交房前30天:

  • 确保为你办理贷款的银行或借贷机构已经从开发商处获悉了估价验房的日期等细节信息

 

交房前14天:

  • 开发商会联系你并指定验房时间。如果你无法到场验房,可以请你的物业经理或第三方建筑验收机构代表你验房
  • 确保自己有足够的资金完成交割

 

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