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发表于 28/06/2019

实例解析：布里斯班目前的房产投资回报究竟如何？

一段时间以来，在各机构与专家关于澳洲房产市场的分析、预测与展望中，布里斯班都是常常金榜题名的宠儿。

究其原因，是因为澳洲五大首府城市都有自己有迹可循的房产周期：纵观市场历史，布里斯班的上涨周期往往都出现在悉尼和墨尔本之后。此外，整个布里斯班乃至昆士兰州现在的市场基本面一片向好，人口、经济和基建均处于上升通道之中。

也就是说，无论是从市场经验还是从数据分析来看，布里斯班在如今全澳的房产市场上，都处于名列前茅的优势位置。

正如亚太集团反复强调的那样：房产投资中最重要的理念，就是“长期持有位于正确地段的正确房产”。那么，如今，假如我们在布里斯班正确的地段找到了正确的房产，投资回报究竟如何呢？

下列是一处位于布里斯班的“亚太集团认可的项目”（Ironfish Approved Properties）的真实案例，我们不妨仔细研究，看看目前布里斯班的实际房产投资回报到底几何。

正确的地段：

距布里斯班市中心仅有2公里的Wolloogabba区域是亚太集团研究团队经过大量研究走访后发现的价值洼地，恰如数年前悉尼方兴未艾的热点区域Green Square。

Wolloogabba车站效果图 | 图：Queensland Government

Wolloogabba目前仅需8分钟车程或20分钟的巴士即可轻松抵达布里斯班市中心，已经极为便利。而当2024年布里斯班跨河铁路完工后，一座全长220米的现代化火车站台将从这里的地下傲然崛起，与布里斯班著名的板球场The Gabba直接相连，形成一个市民娱乐特区。从全新的Wolloogabba车站出发，穿越布里斯班河底，仅需3分钟，即可一站直达布里斯班市中心。

正确的项目：

South City Square

South City Square是Wolloogabba地区最大的整体规划开发项目（masterplan），占地面积逾5,000多平米，是一个复合型的摩登社区。项目内除了6期高质量公寓住宅楼之外，还包含Woolworths超市、Priceline药妆店、咖啡店、精品餐厅、健身房、Reading电影院、凯悦嘉轩精品酒店、以及大量公共绿地广场等。

可以说，居住在South City Square，足不出户，即可享受到都市生活的一切便利。

该项目由超过50年悠久历史的澳洲知名家族企业Pelicano全程进行规划、开发、建筑及物业管理，因此也保证了在各个质量环节上都不会出现踢皮球的问题。

投资回报实例：

South City Square早前交付的一套一卧室公寓的真实数据，即可以极好地说明这一地区的投资回报比率及走势。

这套公寓在交付后的一周内就找到了一名租期12个月的租客，随后又分别锁定了两份6个月和12个月的租约。三份租约之间衔接得极为顺畅，几乎没有空租时间：

租客1

起止时间：15/09/2017 -21/09/2018

租金：$380/周

租客2

起止时间：28/09/2018-02/02/2019

租金：$390/周

租客3

起止时间：16/02/2019-16/02/2020

租金：$410/周

从中可以看到，在过去的短短18个月间，这里的租金就从$380上涨到了$410，实现涨幅8%左右。

也就是说，房东仅仅在一年半的时间内就已经经历了大约$1,040的租金年收入涨幅，这也让该套房产的租金回报率从5%上涨到了傲人的5.5%。

这一实例直接说明了持有“位于正确地段的正确房产”所能带来的稳健回报，也从侧面说明了整个Wolloogabba乃至布里斯班正在不断走强的租赁市场。

充满潜力的未来：

城市：布里斯班

布里斯班目前处在一个非常微妙的市场拐点之中。一方面，昆士兰州在吸收十年来最高水平的州际移民，这其中的绝大部分人口都涌入了大布里斯班地区；另一方面，布里斯班内城区的住宅储备供应量则由于过去一段时间的信贷紧缩而产生了骤降。

充满机遇的布里斯班

目前，住宅储备供应量骤减的问题尚未完全凸显在市场上，但大布里斯班的住宅空置率已经开始一路下降，从2016年12月的4.1%降至2019年5月的2.4%。在住宅市场上，空置率3%象征着供需平衡的健康市场，布里斯班目前的2.4%则明显标志着一房难求的市场，也代表着提高租金的推力。

城市：Wolloogabba

当跨河铁路这一重塑整个布里斯班市区格局的工程在2024年竣工之后，Wolloogabba车站与the Gabba球场将形成一个占地6.5公顷的特区。同时，Wolloogabba车站距市中心将仅有一站之遥、3分钟火车车程，可谓举步即达——这无疑将在整个区域带来翻天覆地的变化。

Wolloogabba车站与The Gabba球场特区效果图 | 图：Queensland Government

根据布里斯班政府的预测，截至2036年时，Wolloogabba将成为跨河铁路上的重要枢纽，乘客吞吐量将达到每日18,000人。

项目：South City Square

随着South City Square的最新一期住宅楼The Mews落成，这一灵动、便利的大型社区在由蓝图变为现实的路上又新添了一座里程碑。

The Mews是在海内外屡获殊荣的开发商Pellicano的最新作品，除了提供温暖的社区、精致的公寓之外，更有屋顶无边泳池、室外月光影院、和桑拿房等The Mews居民专享的奢华生活设施。

The Mews屋顶无边泳池 | 图：Pellicano

在多重的未来良好预期之下，随着建筑的完善、居民的迁入，以及零售及餐饮店铺的不断入驻，South City Square这一亚太集团许可的项目，正在如我们的预期那样，变成一个越来越有吸引力的社区，在为住户提供高质量的生活享受的同时，也为投资者提供高水平的投资回报。

投资布里斯班亚房产

The Mews及整个South City Square，正是我们在过去13年来所筛选出的极少数精品——“亚太集团许可的项目”的缩影：为了在正确的地段找到正确的项目，我们进行海量的数据研究和实地走访，并结合我们在澳洲5大首府城市的一线从业经验，回绝市面上的绝大部分项目，最终仅仅保留下极少数真正具有长线发展潜力的项目，并推荐给我们的投资者。

事实一次又一次地证明，我们这种近乎严苛的坚持，最终将取得被市场认可的成绩。

在布里斯班成为全澳房产投资新风尚的今天，亚太集团深度聚焦内城区的价值洼地、放眼十年乃至二十年的未来潜力，为投资者找到领跑市场的精品投资机会，从而带领投资者在即将到来的市场周期中提前布局，享受稳健的长线收益，最终收获财务健康充裕的幸福人生。