【政策解读】银行收紧房贷，对投资者有何影响？

去年年底至今，在澳洲审慎监管局(APRA)的要求下，各大银行纷纷采取了一些限制投资者房贷的举措。

APRA为何要收紧房贷？房贷新政会对投资者产生什么样的影响？今天我们来解读一下这方面的内容。

澳洲有三个主要金融监管机构：

• 澳洲储备银行(RBA)：负责制定和实施货币政策，管理外汇储备，发行纸币和代理国库等。
• 澳洲审慎监管局(APRA)：负责制定银行、保险、养老金等金融机构的审慎经营标准，并拥有对其监管权力。
• 澳洲证券与投资委员会(ASIC)：负责规范金融体系的市场行为，维护市场诚信，保护金融消费者。

（图片内容来源：澳洲驻华大使馆网站）

三个监管部门各司其职， 共同维持澳洲金融体系的高效性、竞争性与稳定性。

去年12月，APRA宣布将对银行的贷款业务进行更严格的监督，限制银行投资房贷款的年增幅不能超过10%。

这就促使各大银行纷纷通过调整贷款价值比率(LVR)或升息等手段来限制投资贷款的增长。

今年6月底澳洲四大银行的投资贷款年增长比例

而截至今年6月底，澳洲四大银行中除了西太平洋银行(Westpac)，其他三大行依旧超出了10%的增长比例。

今年7月，为了确保澳洲银行在世界银行的安全榜上排名前列，APRA进一步要求四大銀行和Macquarie銀行在一年时间内提高准备金比例，来预防抵押贷款可能出现问题而造成的损失。

这就意味着四大银行分别要增加几十亿澳元的抵押贷款资本，因此不得不采取一些紧缩措施，如削减投资贷款或提高利率。

业界人士认为，APRA的限制举措起因于悉尼和墨尔本房价的飙升：这两个城市独立房价格的年增长率分别超过了20%和10%。

APRA主席Wayne Byres却声称，房价上涨不是此次房贷改革的最主要原因，APRA的职责更在于保证澳洲银行业的稳定性。

在目前的高房价、家庭高债务水平、历史低利率和工资低增长环境下，澳洲银行需要保持合理的借贷标准，用更谨慎的态度评估借贷者的还款能力，保证他们不低估自己的生活成本，同时正视利率不可能永远这么低的事实。

最近几个月，银行纷纷推出了更为严格的房贷规定，主要包括：

• 提高浮动贷款利率或只还利息贷款的基准利率；
• 降低LVR，增加投资房首付比例；
• 取消投资者房贷的利息折扣；
• 更严格的收入测试，比如，在计算还款能力时，有的银行减少了房租收入的影响比例，有的不再认可负扣税收益，用7%或更高利率以及本息偿还的方法来估算贷款所需收入。

澳洲房产投资专家协会主席Ben Kingsley批评APRA和各大银行的限制举措过激，认为APRA应该有的放矢，集中在市场过热地区对贷款限制，不该一刀切。银行应该只对新投资者提高利率，而现在已经入市的投资者和一些自住业主也提高了借贷成本，这一做法未免有失公允。

澳洲城市发展研究院院长David Payes表示，各大银行同时也在收紧对开发商的贷款政策，总体来讲房屋供应量将减缓，部分地区房价的火爆局面将趋稳。

澳洲房屋协会首席经济学家Harley Dale认为，对开发商限制贷款将导致房屋供应短缺，让首次购房者更难购买物业。

简单来说，如果要向银行借贷的话，投资者需要准备更高的首付，对收入的要求也提高了。

• 如果投资者的资产和收入都较为有限，会受到一定影响。因为需要准备的前期资金更多，对收入的要求比以前更高。如果投资者已经购买了期房，为保证顺利过户，需要提前想办法增加收入，在过户前筹齐剩余首付款。
• 如果投资者的资产和收入相对充裕，影响不大。虽然银行稍微加了点息，但利率仍在历史低位。只是目前更严格的收入测试规定将使得投资者扩大投资组合的速度和步伐比以前要慢一些。

我们对投资者有何建议？

• 建议一：静观其变，着眼长线。自从限制举措实施以来，房贷审批数量已经大幅下降。摩根大通集团的经济师Ben Jarman认为，如果保持这个趋势，或将给储备银行考虑进一步降息带来更大灵活度。澳洲房地产业一直以来保持稳定增长走势，正是受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。如今利率仍然处于历史低位，市场环境对投资者来讲仍有众多有利因素。

目前利率处于历史低位

• 建议二：拓宽房贷申请渠道。除了银行以外，还有很多非银行贷款机构也可发放房贷，不受APRA的10%投资房贷年增幅的限制。事实上根据统计，目前投资者对于非银行贷款机构的房贷业务需求已经呈现了激增的迹象。您可向贷款经纪咨询相关的专业意见。
• 建议三：选符合自己负担能力的优质项目。在目前的市场条件下，挑选具发展潜力地区和性价比好的房产尤为重要！