一次性破除3大迷思，告诉你一个墨尔本CBD公寓市场的真相
一直以来，在澳洲房地产市场上，有太多的迷思不断围绕着墨尔本CBD公寓：市场价值、供需关系、发展潜力……为了这些问题，人们始终争论不休。
今天，我们就来一次性破除这三大迷思，用数据告诉你，墨尔本CBD公寓的市场表现和未来预期，究竟是怎样的。
迷思之一：
墨尔本公寓的市场价值究竟如何？
真相：
墨尔本有全澳增值幅度最大、相对可负担性最好的公寓
1.1 全澳增值幅度最高的公寓
在截至2018年6月的过去12个月中，墨尔本的公寓表现出了全澳所有首府城市中最为强劲的年度增值幅度。尤其考虑到澳洲地产市场的大环境，在悉尼仅录得0.6%的微弱涨幅的同时，墨尔本房产表现出了6.3%的大幅增长，几乎可以说是“逆市而上”，令人印象深刻。
与此同时，墨尔本的公寓租金也展现出了同步的强势上涨，在同期内录得近4%的租金增长，相当于每周平均增加了$16的租金。
1.2 全澳可负担性最好的公寓
作为澳洲的第二大城市，墨尔本房产也有着与这一地位相匹配的价格。目前，墨尔本的住宅中位价是$720,433，仅次于悉尼，居于全澳第二的高位。
但是，与此同时，墨尔本CBD的公寓却可能是全澳主要首府城市中可负担性最好的房产 — 这，要从何说起呢？
为了说明这个问题，我们需要引入“别墅溢价指数”（House Premium）。这一指数用来说明同一地区内，别墅中位价比公寓中位价高出的百分比。
全澳5个主要首府城市别墅溢价指数：
在全澳五个主要首府城市中，墨尔本的别墅溢价指数为49%，高于悉尼的44%，排名全澳第一。也就是说，在墨尔本，一栋市场中位价的别墅要比一套市场中位价的公寓整整贵出49%。所以，在全澳范围内，墨尔本的公寓比别墅便宜得最多；换言之，相对于同一城市的别墅买家，墨尔本的公寓买家负担房价时最为轻松。
迷思之二：
墨尔本CBD公寓的供需关系究竟如何？
真相：
墨尔本人口持续增长，住宅供不应求
2.1 全澳人口增长最多的城市
在维州经济持续领跑全澳、大墨尔本区域过去一年内新增超过80,000个就业岗位的乐观环境下，州际和国际移民开始持续而大量地涌入墨尔本。这使得墨尔本在2017财年度中以新增125,000人的成绩超过悉尼，成为全澳人口增长最多的城市。
全澳5个主要首府城市2017财年度人口增长：
2.2 仅有1.6%的空置率
人口必然带来对住宅的需求。在大量新增人口涌入墨尔本的同时，不难想象，墨尔本房产的空置率必然极低。尽管市场上常常有对于“过量供应”的担忧，但实际上墨尔本的住宅空置率仅仅只有1.6%，低于悉尼，位列全澳空置率最低的城市之一。事实上，以如此低的空置率，墨尔本的住宅市场完全可以称得上是“供应不足”。
Ironfish亚太集团在墨尔本的项目Kings Domain的首个开放日，225组意向租客排队看房
根据Ironfish亚太集团物业管理团队2018年10月录得的最新数据，墨尔本CBD的住宅空置率更是仅有1.2%，堪称“一房难求”。值得引起注意的是，根据统计数据，在今后的一段时间内，墨尔本内城区的住宅供应量将急剧减少，这或许将进一步加剧目前供需之间的不平衡。
迷思之三：
墨尔本CBD公寓的发展潜力究竟如何？
真相：
城市宜居、基建加速、未来可期
3.1 全球领先的宜居城市
2018年度，在由权威智库—经济学人信息社（the Economist Intelligence Unit）公布的最新全球宜居城市报告中，墨尔本在医疗、文化、环境和教育等指标中均被评为令人满意的100%。在2018年度的全球宜居城市排行中，墨尔本以总分仅0.7分之差，排在维也纳之后，位居全球第二宜居城市。而在此之前，墨尔本已经创纪录地连续7年蝉联了该榜单的冠军。
3.2 城市基建新时代
不断增长的人口与经济给了墨尔本的基础设施建设一剂“强心针”，现在，整个墨尔本都处于一个基建新时代之中。这些大型基建设施为高效、快速地连通墨尔本CBD和城市周边各区域提供了巨大便利，将有效地刺激城市的经济发展，为未来的墨尔本铺好一条国际化的起跑线。斥资$110亿的墨尔本高速隧道将为墨尔本带来5个全新的地下车站，将墨尔本最繁忙的线路在地下打通，为墨尔本CBD和周边地区带来更大的运输能力和更多的便利。
位于墨尔本CBD的高速列车地下车站设计图（Image: Victoria State Government）
维州政府还斥资$23亿打造了65量次世代的高运载量列车，这些列车将在2019年中旬投入运营，为墨尔本市区的公共交通增加整整20%的运载能力。
墨尔本未来的高运载量列车模型（Image: kb.au）
造价$150亿的墨尔本机场火车线也已正式敲定，建成之后将为墨尔本CBD与机场之间提供无比便利的轨道链接，更能通过辐射线路激活墨尔本西部的公共交通。
结语
很多时候，市场上充斥的许许多多声音，往往出于各种各样的情绪，而非市场最真实的反馈。但专业的数据和理性的分析，永远拥有穿过这些声音、指引人们通向真相的能力。Ironfish亚太集团鼓励投资者充分利用我们的研究团队所提供的专业数据报告、以及我们的地产投资策略师所提供的专业意见，对市场形成科学、理性的判断，并最终建立起属于自己的房产投资组合，实现长线的资产增值。
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