5个技术指标告诉你：现在是进入房市的好时机吗？

如果你想知道，现在究竟是不是进入澳洲房产市场的好时机，那么这篇文章一定会对你有用的。在这篇文章中，我们会讲解5个房产市场的技术指标，帮助你像专家一样读懂本地市场的趋势。

在澳洲，房产市场长期整体呈上涨趋势，但同时也在一段时间内按照周期运作，这个周期常常被形象地比喻为时钟：

12点方向是顶峰，也就是房价最高位；6点方向是谷底，也就是房价在一个周期内的最低点。在这两点期间，就是市场的上涨期和回调期。

那么，在知道了市场周期之后，你应该怎样才能知道自己关注的房产市场到底处于周期中的哪个位置呢？以下5个技术指标可以帮你解析市场：

1. 房价走势 – 房价在上升还是下降？
2. 销售活动 – 市场是买家卖家都在频繁出手，还是更多的人在观望？销售数量有没有上升？房产销售前房子挂在市场上的平均天数（‘days on market’)有没有下降？
3. 供应量指标 – 市场是供不应求还是供大于求？当地的开工许可（building approvals/BA)和施工量情况如何？
4. 空置率– 一般来说，3%的空置率意味着供需平衡的租赁市场。如果待租房产过多，则空置率会超过3%，反之，如果当地待租房产不足，则这一数量会降低至3%以下。空置率一路下降，往往是上升期市场的前兆。
5. 买家信心 – 如果房价走低一段时间，买家会重拾入市信心，而媒体报道则会一夜之间开始看涨，房价往往随之大涨。

很多买家或投资者喜欢“抄底”这个想法，因此会经常分析“市场是否已经到底”，从而决定自己是否要“择机入市”——希望最大化收益的想法当然没有错，但在做决定前，一定要理解这种做法的优缺点分别是什么：

• 谨记不同城市的周期不同。比如：悉尼跌的时候珀斯可能在涨。因此不要用某个城市的价格来分析全澳；同时在投资时尽量多样化房产所在城市，可以帮助你制胜不同城市的不同上涨周期。
• 即使是下降周期中的市场，也仍然会有好的投资机会 —— 每个城市都有自己不同的市场情况，常常细分到每个区、甚至每条街。作为投资者，你需要知道目光该重点关注哪里。
• 配合考虑其它宏观要素，比如人口增长、基建设施、城市经济等等。
• 投资最重要、也最可控的永远是长线收益。如果你决定了要持有资产十年、二十年，那么短期的涨跌并不会太多影响你的投资；从长线来看，越早入市会对你越有利。

英文里常有“timing the market”和”time in the market”两种思维的对比，说的就是在投资中，有人在意的是入市是否“抄到了底”，有人在意的是入市的时间是不是够早、持有的时间是不是更久 ——说到底，这就是短线思维和长线思维的区别。

在理想情况下，我们当然希望既能在短期内看到可观收益，增强持有的信心和扩大资产的基础；又希望能拥有长期稳定的长线收益，为未来增加稳健的保障 —— 因此，利用本文中所说的5个指标来判定市场周期，可以有效地帮助投资者判断情势、定位市场。

但另一方面，如果投资者太执着于抄“底”，可能往往会失望而归。因为绝大部分情况下，没有人能预知何时是“底”，而是只有当已经触底反弹时，大家才后知后觉，不但错过了“抄底”时机，而且新一波上涨已然开始，只能后悔自己行动太迟。

所以，当投资者运用技术指标判定市场周期时，比起寻求一个“抄底”时机来，更正确的心态应该是——寻求一个“还不算太迟”的时机。

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