为什么67%的澳洲房产投资者都可能错过了更好的投资机会?

月度CEO寄语

著名学术刊物《太平洋盆地金融期刊》最新发表的一篇研究论文指出,超过三分之二(67%)的澳洲房产投资者,都将投资房产买在了靠近自住房的地方。

在投资术语中,这种现象被称为“本土偏好(home bias)”,指的是人们执着于投资自己所居住的地方,而不愿了解其他市场中所存在的更好的机会。

这倒也是人之常情:人们总觉得熟悉的地方更“安全”,不熟悉的地方则隐藏着重重的“风险”,只有当一座房子看得见摸得着的时候,才会觉得放心。

尤其对于绝大多数人来说,一生中第一次和房产打交道,就是购买自己的自住房,因此,人们常常被自己购买自住房时的思维所局限,认为投资房必须要在各方各面都接近于自己的自住房,才能算是一套“好房子”。

“本土偏好”当然无可厚非,但选择投资在自己家附近,就意味着很可能错失了最好的投资机会——事实上,在我早年开始投资时学到的一条金律就是:

“尽量不要在你自住的区域投资”。

1998年,在我着手购买自己人生中的第一批投资房产时,有人建议我购买两套珀斯的公寓,两卧室、近全新、距市中心不到10公里,每套售价仅仅6万澳元。但在那个时候,我还是一个彻头彻尾的新手投资者,也无法像今日这样便捷地在互联网上获取各种资讯,在那么“遥远”的地方投资这件事,完全超出了当时的我的理解范围,因此,我放弃了这个机会。

2006年,仅仅8年之后,这两套公寓的价格一路飙升到了40-50万澳元,如果我当时投资了这两套房子,至少能实现6-7倍的资本升值。

正是在类似这样的遗憾中,我一次次地意识到“不要在自住的区域投资”这条金律颠扑不破的正确性。

为什么不要在你自住的区域买投资房?

之所以不应该在自住的区域投资,究其原因,主要有两点:

  1. 没有哪个区域会永远上涨,不同的区域有自己不同的上涨节奏。如果你的自住房和投资房在同一个地方,那就等于失去了利用另一个市场周期的机会,把两个鸡蛋放在了同一个篮子里。
  2. 人们选择某一个区域自住,往往背后都有一些各不相同的个人原因,比如这里的价位适合自己当时的购买预算,或者这里的生活方式适合自己当时的人生阶段,等等。因此,你对于自住区域的选择,很可能并不具备良好的普适性。

说到底,你自住的区域,可能是不错的投资选择,但往往不会是最佳的投资选择。而当我们说到投资时,“在商言商“,自然是要尽可能最大化投资回报。因此,在购买投资房时,切忌像购买自住房那样感情用事,而是应该进行纯粹的理性思考,综合权威数据、专业意见和历史记录等,最终做出科学的投资决策。

这就是我们常说的:“用心买自住,用脑做投资”

怎么样才算是“用脑做投资

如果你对股票市场有一些基本的了解,你就应该能注意到,不管大盘跌得有多惨,但在当天收盘时,一定总有某些股票在逆势上涨。

虽然房产不会像股票那样每天都在涨涨跌跌,但也是同样的道理。在过去的12个月中,全澳房价下跌了5.2%,但墨尔本Toorak的公寓和黄金海岸Surfers Paradise的独立屋,都逆市上涨了超过19%之多。

在“澳洲房产”这个“大盘”下面,有着成千上万个“子市场”(sub-market)——不同的城市、不同的区域、不同的房产类型……等等。科学的房产投资策略,是建立起一个配置多样化的投资组合,涵盖不同的区域和房产类型,从而充分利用不同的市场周期,实现长期稳健的收益。

为什么要多样化地段?

首先,多样化地段意味着更多的选择。

假设你是一位住在悉尼的投资者,如果你只考虑在悉尼投资,那么你就很可能会遇到以下两种情况:

  1. 你家附近的投资房价格太高了,你根本负担不起
  2. 在你的投资预算内,你只能买到距悉尼市中心30-40 公里、甚至更远的投资房

但如果你把考虑的范围放得更广泛一些,你就会发现,同样的预算,你可以在墨尔本或者布里斯班等城市极近市中心的地方,买到更新、更好、在当地更抢手的投资房。

最重要的是,多样化地段意味着能够充分利用不同的市场周期。

在2003年,也就是上上个悉尼市场周期的顶点,许多人都在这个时候买入了悉尼的投资房。但到了03年底、04年初的时候,随着连续三次升息,悉尼市场开始放缓。

在这个时候,我们从经验和研究中得知,布里斯班和黄金海岸即将进入它们自己的上涨周期,因此,我们带领许多投资者北上布局,在这两座城市锁定了大量的优质投资机会。

在2003-2013年之间,悉尼房产市场几乎纹丝不动,那些只在悉尼持有投资房产的人,在这段时间内,不但遗憾错失了通过增值部分进一步扩大投资的机会,更重要的是,很多人因此失去了投资信心,在下一波周期到来之前匆匆出手了本可以带来更大收益的房产。

而反观那些赶上了昆士兰上涨周期的投资者,他们不但切实体会到了资本增值,更收获了这样的信心:只要多样化自己的投资,即使某个特定的市场表现不佳,他们也仍然能够获取收益、并进一步扩大自己的投资组合。

为什么要多样化房产类型?

多样化的房产投资不仅仅指地段和城市,也同样指房产的类型。

在澳洲,受到媒体的夸大渲染、以及亲朋好友的道听途说等等的影响,很多人都抱持着一种错误的理念:只有带土地的独栋别墅才能实现保值和增值,别墅是唯一一种值得投资的房产类型。

不错,1000平米的土地、尖桩白色篱笆、带BBQ设施的大后院,确实是曾经典型的“澳洲梦”,但随着社会结构和人口组成的不断变化,人们对于土地的过度信赖已经不再适宜这个时代。

独栋别墅可能仍然有更强的保值增值能力,不过,这是相对而言的,而不是绝对的。

在同一个区域内,独栋别墅的增值能力可能比当地的公寓略强,但某一个区域的公寓,其增值能力可能远远优于另一个区域的独栋别墅。

试想,一套有悉尼歌剧院景观的一卧室公寓,和一套距市中心40公里、治安不好的区域的1000平米地块及独栋别墅,两者的保值和增值能力究竟孰强孰弱呢?

澳洲的三种住宅房产类型:独栋别墅、联排别墅和公寓,各自有其不同的优势。

较旧的独栋别墅没有折旧(depreciation)、租金回报率较低,但增值往往较快;全新公寓则能带来相当可观的折旧优势、更高的租金回报率,不过增值可能会稍慢;联排别墅则稳稳地处于公寓与独栋两者之间。

投资者不应该一叶障目,只看到某种房产类型的某一种优势,而应该结合自己的实际情况,从宏观角度来进行考虑:只考虑投资收入或者资本增值是不够的,还要同时看到现金流和持有成本——换言之,你要算这样一笔账:你得花多少钱,才能赚到你想赚的钱?

在制定了合理的财务目标,并对自己的现金流有充分认识之后,你自然就会知道,应该怎样配置三种不同类型的房产来适应自己的实际需要了。

亚太愿景

在过去十三年间,每位投资者来到Ironfish亚太集团时,都带着自己对于房产的成见与迷思,但经过一段时间的学习之后,他们也最终都会明白——你以为的“好地段”,可能并不是真的好地段;你以为的“好项目”,也可能并不是真的好项目。在房产投资中,尽量克服“本土偏好”,进行科学理性的布局,才能最终实现令人满意的收益。

我们有这样一位客户,在遇到亚太集团之前,他已经在悉尼购买了3套投资房产,并持有了很长一段时间。当他再次考虑进行投资的时候,这时悉尼的房价已然高企,让他无从下手。机缘巧合之下,他在网上偶然了解到了亚太集团。从这里开始,在我们的高级投资策略师的帮助下,在接下来的5年间,他迅速为自己的投资组合中新添了8套房产,覆盖各大首府城市和各种房产类型。

我们的存在,正是为了向更多的客户提供这样的支持、见证更多这样的成功故事——我们在全澳各大城市开设分公司,精选出不同类型的精品项目,让投资者足不出户就能安心进行跨州投资;我们为客户进行现金流分析,提供个性化投资策略,让投资者能够科学合理地建立起适合自己状况与目标的多样化投资组合。

纵观眼下的澳洲房产市场,各个主要城市都蕴含着不同的潜力与机遇:悉尼和墨尔本的市场正在回弹;东南昆士兰正在经历全澳最为强劲的州际移民热潮;黄金海岸和珀斯重回边远地区,注定将吸引大量国际移民;珀斯更是迎来了新建公寓印花税最高减免5万澳元的重大利好政策。

如何最大化地利用不同城市的市场周期、通过多样化的投资组合实现财务目标,真正做到“用脑做投资”,是每一个投资者需要不断学习的课题,也是亚太集团的热情与使命所在。在房产投资这条长线旅途上,我们与各位共勉。

周华先生(Joseph Chou)是亚太集团的创始人兼总裁,他帮助众多澳大利亚和中国的投资者建立起了强大的房产投资组合,旨在为投资者带来长期的财富健康。

周华先生致力于启发和激励他人的潜力。作为一位备受追捧的演说家,他向成千上万的听众发表了关于打破思维局限、改变观念的演讲,帮助人们实现自己的目标。他本人的励志自传《从自行车到宾利》,至今仍然鼓舞着许多人。

周华先生定期在全澳各地发表演讲,如果您想亲临一场改变人生的讲座,今天就点击这里预定席位吧。

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