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发表于 18/12/2017

【楼市新闻】2017楼市大幕即将落下，悉尼和墨尔本两地体验冰火两重天

导读

2017年的楼市已经来到了最后的一两周。随着圣诞新年假期的临近，全体澳大利亚人民即将进入休假模式，而热闹了一年的房地产市场，也将随之落下帷幕。作为澳洲两大国际都市，悉尼和墨尔本的房地产市场表现，一直被拿来作为整个澳洲房产的风向标。

不过，从最新的市场动向来看，这两大城市似乎正在经历完全不同的市场特征，反差之大，真可以用“冰火两重天”来形容了。

12月9日，悉尼的二手房拍卖清拍率来到了两年以来的最低点，仅有不到60%的房产在当天的拍卖中成功售出。超过100位业主，在拍卖前因为预感到市场的冷清，而选择了撤销拍卖的计划。

事实上，从2017年10月28日起至今，悉尼的周末二手房拍卖率再也没有站上过70%的大关，而70%的清拍率，通常被视作市场冷热的标杆，高于这一数字代表卖方市场，房源紧俏，而低于这一数字，则说明市场比较冷清。

（12月9日的悉尼拍卖标王，位于Birchgrove的这套水边物业，以722.5万澳元的价格售出。图片来源：Domain）

悉尼市场的转冷，一部分原因来自于市场供应的增加。根据Domain的报道，2017年春夏之交的悉尼市场供应量比去年同一时期增加了大约20%，在这种情况下，买家也开始变得谨慎起来，不少人认为等到2018年，将可以有更多的机会。

而另一方面，在经过了五年的大牛市之后，悉尼卖家的预期，显然也不可能在一夜之间下降太多。有房产中介表示，买家们似乎对市场的变化更敏感，他们变得更谨慎，而卖家们似乎还沉浸在过去几年的牛市中。

（悉尼市场过去6个月的拍卖趋势，轻拍率下降趋势明显。图片来源：Domain）

与悉尼的冷清形成强烈对比的是，墨尔本的好消息似乎正源源不断。据澳洲金融评论报道，在墨尔本远郊的区域，仅仅在11月一个月内的土地价格就飙升了6.5%，如今，在这些地区购买一块430平米左右的中位价格达到了318,500，这也意味着在这块土地上再建造一个独立屋，总价将接近60万澳元。

一年前，墨尔本的土地中位价在242,500澳元，并且在2008年金融危机后一直处于平稳增长的速度。但在过去一年，由于人口的快速增长，土地价格开始快速上涨，如今墨尔本和悉尼的土地中位价格差距正在迅速缩小。

（墨尔本部分区域过去一年的土地价格涨势惊人。图片来源：AFR）

目前，市场人士对于墨尔本市场的主要担忧，已经转为担心如果这样的涨势持续不停，那么对于许多首次置业买家来说将会难以承受。房产咨询公司BIS Oxford Economics则预计，2018年的墨尔本土地市场将会稍稍冷清，更多的人将会选择购买或者租赁公寓。

CoreLogic公布的最新数据显示，墨尔本的公寓在到11月为止的三个月内中位价上涨了2.4%，例如St Kilda这样的区域，房屋空置率从1.9%下降到了1%，这意味着几乎一套出租房在前一个租客搬走之前就找到了新租客。

（澳洲所有首府城市2005-2017年季度性房价变化走势图。图片来源：AFR）

正所谓三十年河东，三十年河西。领先所有城市涨幅多年的悉尼市场，终于在2017年的下半年开始显现出了些许疲态。今年第三季度，悉尼的公寓，联排别墅类房产出现了六年来最大的跌幅记录1.4%，而独立屋的价格也同样出现了下调。虽然调整幅度并不大，但基本可以被理解为是悉尼市场出现转折的标志。

而由于悉尼市场表现的不给力，甚至给澳洲全国住宅市场的表现造成了影响。根据ABS公布的数据，9月份全澳房地产价格指数下降了0.2%，而此前经济学家的预计是0.5%的增长。

不过，市场对于悉尼市场明年的表现，或许并没有你想象的这么糟糕。在本周四更新的新州预算案中，政府对2018年的悉尼房价做出了预测——上涨1.8%。虽然房价依旧会涨，但这一涨幅相比截止到今年9月为止6.2%的年增长，有了大幅下降。

与此同时，政府对于未来印花税收的预期也同样出现了下降，原因在于明年将会是首次置业者继续“占领市场”的重要时机，而他们其中的许多人，会选择购买那些符合首次置业补贴的房源。

而墨尔本市场，则在人口快速增长，首次置业补贴，以及可负担性较好等多重利好下，明年的表现值得期待。不论是市中心居住便利的公寓房，还是远郊区的独立屋，都吸引着不同阶段的购房者的注意力。比如，知名开发商Stockland在墨尔本新开发的某楼盘，就接到了7500个购房者咨询。开发商负责人表示，这是“从未有过的强劲需求”。

亚太观点

不论是悉尼市场冷，还是墨尔本的热，其实从房产市场的角度来说，都是市场周期的正常表现。长期来看，没有一个城市或者区域，会永远以高速增长的态势在房产市场中处于领先地位，任何一个城市都会经历从高峰到低谷，再回到高峰的周期现象，便是我们所熟知的房产时钟理论。

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