全澳房市正在迎来“完美风暴”,机会当前,你该如何乘风破浪?

亚太集团创始人兼总裁周华本月随笔

我们正身处一场史无前例的全澳房市上涨期。在过去的几个月中,澳洲各大城市的拍卖清盘率都居高不下;对房产市场永远持消极负面看法的媒体,也突然罕见地一致看涨;许多专家都预测接下来澳洲房产会迎来一场少则3年,多则6-7年的牛市。

Ironfish亚太集团研究部门根据CoreLogic的最新数据所得出的结果显示,截至2021年3月,澳洲五大首府城市均已实现了5-9个月的连续正增长,并取得了可观的累计总涨幅。

数据来源:CoreLogic; 制作:Ironfish亚太集团

累计总涨幅 连续正增长时间
悉尼 7.8% 6个月
布里斯班 7.5% 7个月
珀斯 7.9% 8个月
阿德莱德 7.7% 9个月
墨尔本 6.6% 5个月

这在澳洲房产市场的历史上是极为罕见的,一般来说,悉尼和墨尔本这两座澳洲最大的城市往往同步上涨,而在悉尼和墨尔本涨到周期顶点之后,布里斯班等其他城市才开始进入上行周期。但这一次,因为澳洲市场强健的基本面、澳洲政府对于疫情出色的控制,以及后疫情时代这一特殊时机所形成的种种市场因素,澳洲房产市场正在酝酿一场“完美风暴“。

哪些因素在驱动着澳洲五大城市同步上涨?  

  • 首先是澳洲政府对于新冠疫情以及疫情所带来的经济难关的出色应对。澳洲不但在疫情的追踪和管控上位列全球抗疫的“优等生”,而且由于政府通过JobKeeper和JobSeeker等一系列补贴帮助企业和个人平稳过渡难关,如今澳洲的经济发展势头良好、就业也已显著恢复。
  • 其次,澳洲各大城市都出现了住房供应不足的局面,新房、二手房都供不应求。造成这种局面的原因,一方面是HomeBuilder补贴、史上最低利率等等利好的刺激,另一方面是因为在过去的几年中,由于借贷收紧、皇家委员会调查、再加上去年的疫情封城等等事件,造成了住宅开工量的显著下降。
  • 我们虽然在疫情中损失了一部分留学生和移民的人口增长,但大量富裕的海外人士回流,弥补上了这个缺口。而考虑到一个房产项目从规划、申请许可,再到施工建筑,全程一般长达3-5年,疫情结束之后,留学生和移民大量回归,预计还将进一步扩大这一供需矛盾。
  • 此外,自住买家的“错失恐惧(fear of missing out)”和投资者的回归,都促成了市场情绪的空前高涨,共同驱动着澳洲五大城市的同步上涨。

如何在牛市中“变现”? 

如果你还没有买自住房,我认为现在是时候采取行动了。现在购买自住房的话,可以享受到接下来这波上涨所带来的资本增值,而这笔净值可以为你购买投资房打下良好的基础。
对于投资者来说,事情会更复杂一些。我做房产投资二十余年来,见证了澳洲各城市的好几轮周期,并见证了投资者在一波又一波的行情中不断重复的典型行为——也这是这些典型行为,往往让他们最终没能在投资上取得满意的结果。
如果你是房产投资者,或者正在考虑购买投资房,那么,为了能够在接下来的这一波“牛市”中成功变现,你需要做到以下这两点:
  • 不跟风、不盲从,认真对待投资这件事

买一套房不等于做投资,更不等于建立财富。

我在房产行业工作,自然也对市场更加敏感,但我见到的大部分人,他们可能已经有了自住房,觉得自己已经“上车”,对市场出现的早期上涨信号并不以为意,而是到了周围的人在谈房子、或者亲朋好友都去买了房子、又或者是遇到政府或开发商提供补贴和优惠时,才“为买而买”,盲目入市。

但抱着这样心态的投资者,往往只会在市场已经上涨以后蜂拥入市,最终又在错误的时间抛售资产,他们也许享受到了一点点资本增值。沃伦·巴菲特戏称这种方式为“烟头投资”——在市场接近顶峰时期入市,又在周期顶点过后抛售的投资者,就好像在街上捡了一个别人吸剩下的烟头,抽了一口,然后就什么也没有了。

1998年,我刚开始坚定地践行通过房产投资积累财富的这条道路时,市场才刚刚抬头,许多人都不理解我在做什么。到2000年悉尼奥运结束时,市场开始一路上涨到2003年,这时许多人看到暴涨,才如梦初醒,纷纷跟风入市。然而就在2003年底,政府决定通过升息来对房价进行宏观调控,面对下行市场,那些跟风的投资者根本没有对此做好准备,许多人要么没有交房、要么勉强交房后立即转手,什么钱也没赚到;即使赚到一点钱的,也只是抽了一口“烟头”。

在2003年后,悉尼市场整整停滞了十年,接下来才是许多人记忆犹新的2013-2018年这一波大涨。但如果你仔细分析,那些在2016、17年左右入市的投资者,可能已经算得上精明,从中获利不少,但这时市场已经开始上涨,房产开始溢价;真正获利最丰的,是1999-2002年入市——甚至也包括在2003-04年的周期顶点入市——并长期持有的这一批投资者。而这些人获得丰厚回报的背后,是十年的等待、是对财富目标的认真坚持、是不断受到考验却并未动摇的信心。

  • 要有紧迫感,不要空有“无效知识”

除了跟风型的投资者之外,另外还有一种典型的“准投资者”,他们参加了许多投资讲座,阅读了许多市场分析,谈起投资知识和市场动态来头头是道,但却从来没有将自己的知识和信息转换为真正的资产。对他们来说,永远没有一个值得他们出手的“正确”时机——毕竟不论什么时候,你都能读到对于房产市场的负面意见和解读。

1998年,我决定成为一名房产投资者的时候,我甚至不知道当时的“时机”正确与否,因为当时我缺乏经验、身处其中也很难看清全局。但我所拥有的是一套清晰的策略和计划、一个优秀的导师和专业的团队,以及一份坚持执行计划的决心。真正让当年的我能够在12个月之内买下7套房、带来了足够我一生都后顾无忧的财富的,不是知识、不是信息,而是行动。

这里所说的行动,不仅仅包括我当年迅速买下7套房的行动,也包括我坚定信念、长期持有的行动——为了能够长期持有这些房产,我努力提高自己的收入,从一名炙手可热的翻译员变成了一名白手起家的创业者,我的思维方式也因此产生了质变,我学会了用企业家的思维去管理自己的投资房产,彻底改变了自己做出决定、应对挑战的方法:快速行动、耐心等待、不贪“快钱”,遇事寻求解决方案而不怨天尤人。

这是我在过去的市场周期中取得成功的方法,也是我身边所有同样取得投资成功的朋友、同事、客户所采取的方法。上周,我们的悉尼分公司举办了疫情以来的第一次线下讲座,其中有一名听众是专程来向我道谢的。他说,他在2013年通过亚太集团获悉了市场上涨的早期信号,他据此迅速行动,果断投资,在上一轮周期中取得了巨大的成功。

没有行动的知识就是“无效知识“,没有紧迫感驱动的投资意识也很难真正转化为投资行为。我们谁也无法预测真正的大涨哪天到来,最重要的是,在它真正到来的那一天之前,你的名下已经有了房产。

历史总是惊人地相似…

我在房产行业里工作已有22年,“房产不会再涨了”“市场即将降温”的论调我也听了二十多年,但是这些理论都有意无意地忽略了长期的、基本的问题——一方面是货币必然的持续通胀,另一方面是澳洲房产的基本面:表面看起来2600万人住在760余万平方公里的浩瀚大陆上,但实际上80%的人口聚居在五大首府城市,出了都市圈几乎没有任何基础设施建设,“地少人多”的矛盾在澳洲同样存在。此外,澳洲有着全球独树一帜的金融体系,政府通过退税等优惠来鼓励房产投资者,一方面是因为他们可以为社会提供更多可负担的出租房,另一方面也是因为这样可以创造更多自给自足的退休人士,而不需要依靠社会养老系统——这也同样是亚太集团的初心,随着人口老龄化的日益严重,社会养老系统正在日渐式微,依靠政府养老金已经不足以过上舒适的晚年生活,而房产投资则是普通人最值得依靠的财富手段。

如果你现在回头看1991年的澳洲房价,你会发现它便宜得让你无法置信,再看看今天得澳洲房价,又贵得让你难以置信。历史总是惊人地相似——再过20年、30年,澳洲房价会在哪里?

我们正身处一波全澳性的房产上涨之中,我相信肯定会有很多人会抓住这次机会,在接下来的短短几年中为余生打好财富基础,我也相信有更多人在五年之后还是什么也没做——这就是人性。但要成为哪种人,选择权完全在你。如果你在财务方面已经拥有了投资的条件,不妨从现在开始认真对待这件事:去了解一些市场上正在发生什么、你的预算足够做怎么样的投资,又能找到什么样的专业人士来帮助你布局规划。在亚太集团,经过十五年在业界的耕耘沉淀,如今的我们拥有全澳最顶尖的房产资源和人才积累,让我们可以充满自信与激情地帮助投资者抓住机会、长期持有优质财产,直到达成财富目标。

在这场澳洲房市的“完美风暴”面前,我们愿与您一起乘风破浪。

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