在澳洲房产投资中,正现金流和负现金流,到底哪个更好?

在长线房产投资中,出租是重要的持有手段,租金收入可以帮助投资者大大降低贷款还款和物业费等成本,从而帮助投资者更轻松地长期持有资产。这一进一出,就产生了正负现金流之分。

如果你的租金收入超过了这一房产的所有支出(包括贷款还款、物业费、市政费、水费、物业管理费等等),那么,这项投资所带来的就是正现金流

反之,如果租金并不能完全涵盖住支出,那这项投资就是负现金流。

对投资者来说,正现金流和负现金流分别意味着什么?

正现金流

顾名思义,正现金流代表着不需额外掏钱就可以持有房产,也代表着不需等待房产升值就可获得利润;不过,值得注意的是,如果你拥有正现金流的房产,那房产所创造的收入会额外加在你本人的收入之上,可能导致投资者需缴纳更多的个人所得税。

负现金流

在很多投资者心心念念地寻找正现金流投资房产之时,许多投资者——尤其是高收入的投资者,则并不介意负现金流,因为澳洲独特的负扣税制度的存在,负现金流的投资房可以帮助他们实现合法避税的目的,这就是澳洲独特的“负扣税”。

“负扣税”并不是一种税,而是一种对于投资房产的税务补贴制度。从原理上来说,“负扣税”等于澳洲税务局(ATO)把你的投资房产视为一个“小生意”,租客缴纳的租金是你的“收入”,维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、物业管理和维护费用、保险费……等等,都视为“支出”。而除了这些有形的支出之外,同样被税务局视为“支出”的,还有上文提到的“折旧”——这一无形的支出。

当你的支出高于你的收入时,澳洲税务局视为投资亏损,而这一亏损额可以从你的应税收入中减去,从而降低你的应税收入,让税务局为你退回一部分的个人所得税。

因此,许多高收入投资者往往采取通过负现金流实现避税的策略来进行房产投资,这样的投资者往往更关注房产的长期资本增值,而更少在意短期现金流的正负。

 

澳洲2020-21财年度个人所得税税率表

应税收入 税率 应纳税额
$0 – $18,200 0%
$18,201 – $37,000 19% 超过$18,200的部分的19%
$37,001 – $90,000 32.5% $3,572 + 超过$37,000的部分的32.5%
$90,001 – $180,000 37% $20,797 + 超过$90,000的部分的37%
$180,001及以上 45% $54,097 + 超过$180,000的部分的45%

 

折旧扣税是什么?

乍看之下,正现金流和负现金流仿佛是“鱼和熊掌“,两者只能取其一,但实际上,因为有“折旧(depreciation)”这一报税项目的存在,房产投资者有机会将鱼和熊掌兼得——既享受负现金流带来的税务优惠,又享受正现金流带来的轻松持有

只要你的房产能够创造租金收入,那么你就可以为持有该房产所产生的部分开支费用申报税务抵扣。大部分投资者都知道,物业管理费、市政费、以及各项维修养护费用都可以申报抵税,但许多投资者所不知道的是,房产折旧也是可以抵税的。

随着时间的推移,任何建筑物及其中的设施都会磨损、变旧。澳洲法律允许所有新房的的一手房主为这类损耗申报抵税,这就是折旧抵税。

与维修、养护等其他房产持有相关费用不同的是,折旧是不需花费任何资金就可以申报抵税的项目,因此折旧抵税通常被称为“非现金抵税”。

根据澳洲相关税务法律,工料测量师(Quantity Surveyors)是为数不多的具有估算建筑折旧资质的专业人员之一。专业的工料测量师可以为房产投资者提供一份折旧表(depreciation schedule),总结出一处房产在每个财年末时可供申报抵税的确切折旧额度。

在投资者拿到这份折旧表之后,会计师就可以在报税时使用该折旧表中的相应数字,为投资者来申报折旧抵税。

一般来说,全新的房产能提供的折旧金额最高,而澳洲常见的那些房龄四五十年的老房子,如果不经过大规模翻修的话,其建筑结构和内部装饰等在税务角度上被视为“磨损殆尽”,几乎“无旧可折”。

举个例子:正现金流 VS 负现金流

那么,正现金流和负现金流在实际投资案例中究竟是怎样的?折旧扣税又怎样可以帮助投资者的现金流实现“转负为正”?

本文旨在提供首次发布时的最新一般性信息,不构成任何财务建议、要约、合同或购买诱因。我们明确建议投资者就其作出的任何投资决定自行进行尽职调查,并寻求独立的财务建议。

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