2019最全攻略:看完这篇文章之前,先别急着买联排别墅

眼下,澳洲人的生活方式正在日益发生着变化。

尤其是在各大首府城市,“大后院”的澳洲梦正在迅速更新迭代。最新的人口统计数据表明,如今选择居住在高密度住宅(联排别墅或公寓)中的澳洲人,比历史上任何时期都要更多。

由于可负担性、生活方式以及人口结构等方方面面的因素,联排别墅成为了别墅和公寓之间的“完美中间地带”——它们既能提供公寓式的低养护居住方式,又能提供别墅式的户外娱乐空间。正因如此,许多白领人士、年轻家庭、或大房换小房买家(downsizer),都将联排别墅视为首选的房产类型。

如果你不确定自己该买联排别墅还是公寓/别墅,或者想知道投资联排别墅时应该格外注意哪些方面,那么这篇攻略都会一一为你提供答案。

排别墅到底是什么?

联排别墅,即townhouse,一般是一座2-3层的建筑,邻居之间有公共墙。一个联排别墅项目中的住宅数量可多可少,少到小型开发中的3套住宅、多到大型统一规划社区(master planned estates)中的100多套,不一而足。

典型的联排别墅户型通常包括三个卧室、两个浴室和一个单车位车库。不过,随着联排别墅越来越流行,多样化的户型设计如今层出不穷,2卧室、4卧室的联排别墅如今也都非常普遍。绝大多数联排别墅都会拥有属于自己的户外庭院空间。

联排别墅的小区一般都会提供BBQ烧烤区、绿地公园或游泳池等小区居民专享的公共设施。

为什么要购买联排别墅?

地段

当开发位置正确的时候,联排别墅在住宅区域划分中起着不可或缺的重要作用。在一个规划完善的 社区中,最靠近购物中心、公共交通和其他生活设施的一定是高密度公寓,在远离这些设施的安静街道上,则是传统的独栋别墅住宅区,而联排别墅,恰恰能起到填补这两者之间空白的重要作用。

在城市中环区域(距市中心10-20公里的地段),联排别墅往往是项目开发的首选房产类型,因为在这类地段开发独栋别墅的话往往价格过高,公寓又并不适合,但这类地段的联排别墅往往在市面上会广受追捧,因为它们既具有一定的便利性,又同时有较开阔的生活空间。

而在城市外环区域,又称“绿地(greenfield)”开发区域(距市中心20公里以上的区域),联排别墅也正在蔚然成风,因为比起独栋别墅来,这里的联排别墅无疑能以其更优惠的价格为买家提供一个更好的入市点。

性价比

联排别墅通常比独栋别墅面积要小,因此价格也就更低。实惠亲民的价格,往往是人们选择联排别墅的重要原因之一。

不过,尽管如此,进行同类对比还是很重要的。一个很多新手投资者常见的误区是,用一栋老旧二手房的价格去对比同区域内的全新联排别墅 ——但实际上,这是两种截然不同的房产类型。当你查看一个区域的全新联排别墅的价格时,你也应该同样了解在这一区域的一栋全新别墅的价格:

通常情况下,在一个成熟社区里,唯一能获得一套全新别墅的方法,只有买下一栋旧房子拆掉重建。考虑一下这样做的成本,再考虑该区域内的全新联排别墅,其价格的优势就显而易见了。

另外,如果单独看那些大型规划统一规划社区的联排别墅价格的话,你可能会发现它们和某些入门级的全新独栋别墅价格差不多。但是,买家需要格外警惕的是,有时候,全新独栋别墅的广告价格并没有把所有东西都包含在内,要达到入住标准,你可能还要在这个广告价之上额外再花很多钱,包括花园、车道以及栅栏等。

强劲的租金回报率

虽然各个城市/区域的房产市场具体情况有所不同,但是一栋地段正确、建造精美的联排别墅,通常情况下都可以收获更好的租金回报。对于那些更重视现金流的房产投资者,联排别墅所带来的现金流可能会比独栋别墅更为可观。

联排别墅会吸引哪些人?

近年来,联排别墅愈发流行,对买家和租客都有着日渐提升的吸引力。年轻家庭、白领夫妻、以及大房换小房的退休人士等,都在寻求像联排别墅这样易于打理的住宅种类。

根据澳洲统计局的数据,“有孩子的家庭”在澳洲人口中所占的比例正在不断缩小,在上世纪80年代中期,77%的澳洲住宅中都生活着一家数口,到2016年,这一比例已经下降到了70%;而与此同时,单身独居的比例则从19%上升到了24%。

在家庭不断变小的时代,人们对大后院的需求正在显著减少,而对于可负担、易打理的家居的需求,则正在日益攀升。

什么样的房子才能称得上是一套优秀的联排别墅?

从建筑角度来说,宽敞、明亮、现代的联排别墅是最具有吸引力的。

当然,地段永远是最本质的评价标准 —— 要有日常生活的便利性。如果你想找到能吸引租客、带来增值的联排别墅,那你考察的项目就应该在步行距离内拥有潜在租客所需要的一切生活设施,包括超市、公共交通,以及绿地公园等等。

在建筑设计方面,优秀的联排别墅必须有充足的自然光,因为联排别墅住宅两边可能会有邻居,这代表着它们通常只有前后有窗——但这绝不代表联排别墅就应该阴暗压抑。设计出众的联排别墅都有着极为出色的朝向,并通过落地推拉门、天窗等元素最大限度地捕捉充足的自然光线。

虽然联排别墅通常要比独栋别墅小,但联排别墅绝不应该拥挤紧凑、也不应该缺乏储物空间。从户型设计角度来说,客厅和餐厅之间需要留有空余面积,也需要设有充裕的储物空间。在购买联排别墅的时候,记得仔细研究户型图上的入墙柜、橱柜、储藏室或其他类型的储物空间。

购买联排别墅之前,你应该考察哪些因素?

虽然标准的一份合同仍然是联排别墅最常见的交易方式,但两份合同的形式正在越发受到开发商的欢迎。联排别墅的两份合同与土地+建房套餐有些类似,一份合同用于购买土地,另一份合同用于购买房屋。

对于买家来说,两份合同的一大优势是,你只需要为土地部分缴纳印花税。不过,当你购买两份合同的联排别墅时,记得考虑住宅建筑期间的持有成本。此外,两份合同的贷款过程可能会更加麻烦,如果确定购买的话,最好确保自己拥有一位熟悉这类合同的贷款经纪人。

根据开发项目的不同,联排别墅的地契可能是物业地契(strata),社区地契(community)或永久地契(freehold/torrens title)。

如果是物业地契,那么就是和公寓一样的住宅性质,你需要缴纳物业费,这笔费用则会被用来养护建筑及公共区域。如果是社区地契,每位业主都有对于自己地块的全部产权,但要注意公共设施的养护费用,如泳池、烧烤区域和儿童游乐设施等。如果是永久地契,每个人都完全拥有自己的地块的全产权,并且不会有公共设施。

在购买联排别墅之前,你的律师可以为你详细解释你想购买的房产到底属于哪种地契,以及该种地契对你来说具体意味着什么。

优秀联排别墅的投资者考察因素清单:

  • 靠近购物设施、绿地公园、学校和公共交通
  • 户型对于各种家庭结构都可适用,包括白领人士、年轻家庭、以及大房换小房的退休人士
  • 建筑设计能够让客厅和卧室拥有充沛的自然光
  • 室内整体拥有大量的储物空间,包括入墙衣柜、床上用品橱柜、车库内的储藏空间等
  • 项目内的公共设施如何,是否会对租客和未来的买家具有吸引力
  • 项目拥有何种地契,以及该种地契是否适合你的投资需求

在亚太集团,我们采取“组合式投资”,通过澳洲各大首府城市的联排、别墅和公寓等在内的各种房产类型,利用不同房产的优势及不同的市场周期,为投资者建立有效的房产投资组合,从而为他们带来充分的财务保障和稳健的长线收益。

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