全面解读:新冠疫情到底会怎样影响澳洲房市?

新冠疫情对于整个世界的影响是极为广泛的,从人们的生理和心理健康,到就业与经济,再到市场情绪——其影响的广度,可谓前所未有。

眼下,相信绝大部分生活在澳洲的人,都在不同程度上思考着这个问题:

新冠疫情究竟会对我产生怎样的影响?包括我的工作、我的生活方式、以及我一生中最大的一笔交易——房产?

在Ironfish亚太集团,我们的内部研究团队始终密切监测着房产市场的走势,近来,我们尤为关注疫情的每日变化对于经济局势和市场情绪所带来的直接影响,以及房产市场对这些影响所产生的反应。

目前的经济形势和就业市场导致了房产市场的短期走势难以预测。全澳范围内,房产买家的购买意向和交易活动均有所下滑。

而眼前这一局面,恰恰重现了2019年联邦大选之前的澳洲房市——尤其是悉尼和墨尔本的房市。

当时,由于政治方面的不确定性,大量买卖双方持观望态度,房产交易量下滑,买家活动减少,购买竞争也很低,到大选之日时,房价已经连续数月下滑。然而,大选结果一经揭晓,确定性重回市场,再加上澳联储降息和澳洲审慎管理局(APRA)放松贷款能力衡量标准等利好,几乎一夜之间,市场就开始掉头上扬——悉尼和墨尔本更是见证了交易量和房价的历史性回弹及上涨。

此刻,2020年3月底,市场上又开始了新一局的“观望的游戏”,买卖双方都进入了又一次的等待期。

那么…我们要等多久?

我们不妨回顾一下,全球第一个因为疫情而封城的城市——武汉,在1月23日开始了全面封锁。12周之后,也就是4月8日,预期武汉将全面解封,重新成为一个活力四射、车水马龙的繁华城市。

那么,澳洲城市将会封锁多久?虽然在眼下的这个时间点上还难以确定,但我们可以横向对比湖北省和整个澳大利亚:武汉封城当天湖北省共计确诊494例,1月29日——即6天之后,达到了4,334例,截至今天累计67,800余例;澳大利亚3月17日通报453例确诊,截至今天凌晨6点,也就是13天之后,全澳共计4,093例确诊。

不难看出,与湖北相比较,澳大利亚的新增病例曲线更为平滑,确诊病例增速也更为缓慢。随着全澳预防性措施的不断升级以及人们外出聚集活动的显著降低,从目前的情势来看,澳洲封城的时间很可能并不会像武汉那么久。

房产市场要崩盘了吗?

在经济领域,房市一直是澳洲人尤为关心的议题,眼下,可能许多人都在想,房产市场可能发生的最糟的情况是什么?

在这样的特殊时期,媒体上出现什么腥风血雨的“房市末日论”都不奇怪,许多持有房产的人也不免受其影响,人心惶惶。不过,尽管短期内房价可能经历暂时性的下调,但是切记,我们很可能看到的现象是:只有那些万不得已必须卖房的人才会选择现在出手。

这一现象是由以下几个重大原因导致的:

  1. 目前的现金利率处在前所未有的历史低点。今天,你可以在澳洲国民银行(NAB)用59%的利率办理3年期固定利率投资房贷,而许多投资房的回报率都能达到4%,甚至 5%-5.5%,在有些城区更能达到6%。因此,在今天的市场上,持有一处房产是非常轻松的,这就意味着卖家不必着急着在这个特殊时期出手。
  2. 可能有一些房东面临着自己或租客收入的暂时性降低,还款也因而受到影响。但不少银行已经在着手考虑一系列措施来对应这一情况,如为疫情导致经济困难的贷款人办理暂停数月的按揭还款等。此外,政府的一揽子经济刺激计划旨在尽可能降低这一情况的发生,这一点后文也将详解。
  3. 大量投资者都在从震荡的股市中撤离资金,对于这部分投资者来说,住宅房产所带来的稳定性和高回报是比把钱存在银行里更有吸引力的。
  4. 住宅市场背后始终有一个稳固而真实的需求——人们永远需要一个住的地方。市场对住宅的需求是长期存在的。而对于绝大部分持有房产的澳洲人来说,房产往往是他们头号重要的资产,也是他们绝对会想方设法留住的资产。

疫情会对租房市场造成怎样的影响?

眼下,许多澳洲房产投资者不仅在思考澳洲房价的走势问题,也同样在思考这场疫情为租房市场所带来的影响,以及由此对投资者的现金流所造成的影响。全澳范围内,许多出租中介已经开始发现租赁市场变得更有挑战性。一方面,受经济和就业形势影响,许多租客现在正在搬去与家人同住或与人合租来降低生活开销;另一方面,许多原本进行民宿短租的房东受疫情影响转向长租,也加剧了市场上的竞争。这些市场变化确实是许多投资者眼下将要面临的挑战,不过,精明而富有经验的投资者一定能够分析出,在他们的长线投资布局中,眼下这些挑战都属于短期的、暂时性的。

 

诚然,在接下来的3个月、6个月,乃至12个月中,一部分投资房产可能会面临回报率降低或一定时间的空置等问题,但投资者应该将短期的现金流问题与长期的资产增值进行比较,并评估哪一边更为重要。如果投资者能认识到这一点,就不应该恐慌,而是应该积极找到可以帮助自己长期持有房产的方法。

那经济和失业率呢?

不论对于国际还是澳洲国内来说,疫情传播速度都直接决定了经济和失业率所将经受影响的程度。亚太集团将持续关注疫情发展,与此同时,我们想先指出一些抗疫的积极进展:

  • 虽然澳洲疫情仍然在早期阶段,但现在传播势头可能已经得到了良好抑制。澳洲政府近来宣布的最严封城措施还需一段时间才能在确诊病例数量上看到成果,但目前来看,之前的一系列措施都已经取得了良好收效:自从3月22日开始实行更加严格的封城措施以来,确诊病例增长率除了一天之外均实现连续下降。3月22日当天增长率为1%,到3月30日已经下降到了6.6%。
  • 澳洲最大的贸易伙伴之一,中国,自从3月1日以来全国新增病例已少于2,000——对于14亿人口的大国来说,这个月增数额已经可谓极小了,这也意味着中国的疫情已经得到极为有效的控制,社会开始有序复工复产,经济很快将重新开始运转。
  • 另一个人口大国,有13亿人口的印度,目前仅有1100余例确诊案例。上周三时,印度宣布整个国家将进入为期21天的封锁期,并希望通过这一措施进一步缩短疫情窗口,尽快度过疫情时期。

为了对抗疫情为经济所带来的影响,澳洲政府已经为国民经济注入了总计$1890亿澳元的一揽子刺激计划,旨在支持个人与企业渡过这一“黑天鹅”事件。

在此基础之上,3月30日,政府又宣布了一项全新的$1300亿澳元的“保留工作拨款(jobkeeper payment),将经济刺激计划总额提升到了前所未有的$3190亿澳元这一规模,相当于全澳国民生产总值的16.4%。

这项计划将由政府拨款为企业补贴雇员工资,每个雇员最高补贴可达税前每两周$1500澳元,对工时降低或停薪留职的员工也同样适用。这笔拨款付给雇主,可用来冲抵员工薪水,也可用来额外加在原有薪水之上,视企业自行选择。该补贴3月30日开始生效,为期6个月。

也就是说,在接下来的6个月中,员工虽然理论上仍然是被现任雇主雇佣,但他们工资的很大一部分、甚至全部,都将由政府出资补贴。

这项政策将能够大大降低企业支付员工薪水的压力,帮助更多人在特殊时期保住自己的工作,支持就业率。

而该项政策反应在房产市场上的积极作用,就是能够让一小部分由于自己或租客失业而难以持有房产的投资者能够继续持有住自己的房产,直到疫情结束、经济复苏。

虽然政府不断出台强大而实用的经济刺激措施,但客观来说,疫情当前,经济受挫,难免有人不幸失业,造成失业率在接下来的几个月中暂时性走高。不过,正如My Housing Market的首席经济学家安德鲁·威尔森博士(Dr. Andrew Wilson)在上周所指出的那样:

“失业率走高会让政府必须持续为经济注入活力,我认为我们将看到前所未有的经济刺激计划……(政府)会将住宅房产市场作为经济复苏的早期驱动力,这一点我们在全球金融危机之后就见过,甚至早在1980-81年的萧条之后也见过,时任澳洲总理的Bob Hawke就是在那时首次引入了首次置业者补贴。”

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