发表于 29/09/2017

我为什么从House搬到Apartment居住？

CEO寄语

很高兴通过亚太集团的博客和大家交流。自2006年成立以来，亚太集团的核心价值观，就是帮助我们的客户建立一个4-10套的房产投资组合，并帮助他们尽可能长时间地持有这些资产，直到它们的价值翻倍。我们希望帮助我们的客户，通过成功的房产投资，达到财务自由的境界。我个人从事房地产行业已经接近20年的时间，也见证了数轮澳洲房地产周期的起起伏伏。我希望通过这个专栏，和大家分享我这些年自己在房产投资方面的一些心得体会，亚太集团的成长和企业文化，以及一些大家关心的市场热点话题，希望能够给大家带来有价值的信息。

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大家好。今天我想和各位聊聊我在澳洲购买自住房故事。自从1991年移民到澳洲以来，我和许多移民一样，也经历了数次的买房，卖房，搬家，参加拍卖的过程，一路走来，也有许多自己的心得体会，借助这个机会，和大家来分享。不论你是一个正在考虑购房的首次置业者，房产投资者，还是正在考虑downsizing的中老年人，都希望我的这些经历和感受，能够对你有所帮助。

我的首次置业经历

1992年，在移民悉尼一年多之后，我购买了我在澳洲的第一套房产。当时的我作为一个首次置业者，虽然没有太多的购房经验，但是我却有三个明确的目标和要求。也就是说，我对自己要买什么样的房产非常清楚：第一，房子的价格不能超过18万澳元；第二，房子要干净，我可以立即入住；第三，距离我太太当时的工作地点不能太远。

正是因为有着这三个明确的目标，所以我并没有花太多的时间用来在周末看房这件事上。当时由于我从事销售工作，平时非常忙碌，所以，我希望把更多的时间放在工作上，也不打算花太多时间来找房。

由于符合我的目标的房产就在一定的区域内，所以我只花了两个月左右，就买到了我的第一套房产，一套位于悉尼西北地区Ermington的三居室独立屋。

不过，另一个让我能够比较快速做出购房决定的原因，在于我心中有更大的梦想。我知道，这不会是我居住一生的房子，而更多只是在我当时的条件下，能够满足我当时需求的一套房子。

（1992年9月，Joseph购买的第一套自住房，17.5万澳元，位于悉尼Ermington区）

现在回头看来，我认为自己当时这种比较“随意”的买房方式反而从一定程度上帮助了我。由于没有经验，不知道自己要什么，许多首次置业者会花过多的时间和精力，去寻找心中所谓完美的房子。但其实我们都知道，这样的房产并不存在。试想，一个首次置业者如果决定看100套房子再出手，那等你看完这100套房子，市场的价格可能已经上涨了几万元，从某种程度上来说你的机会成本就损失了。更何况，绝大多数澳洲人平均每5-7年就要搬一次家，哪怕你今天找到了心中完美的房子，过几年，由于家庭和个人情况的变化，你心中对完美自住房的标准也会改变。

我的第一个“房产策略失误”

我和太太搬进了Ermington的房子以后，由于我们辛勤的工作，很快便把贷款还到很低的比例。三年后，当我们的经济条件更好一些时，我们就想到了要换到更大的房子里去住。

1995年，我们在悉尼的Epping区看到了一套非常好的房子，有五个大卧室，足够我们的父母和亲戚朋友来探望我们时一起居住。此外，这个房子的卖家是一对将要离婚的夫妇，所以他们非常急着要把这个房子出售。

最终，我们以25.2万澳元的价格购买了这套非常不错的独立屋。但就在我满心欢喜地搬进新家时，却不知道自己犯下了一个策略上的错误。

（1995年，Joseph搬到了悉尼Epping区的这套五房别墅中，当时价格在25.2万澳元）

原来，按照我当时的收入和经济情况，我完全可以把第一套房产中的Equity取出来，作为第二套房产的首付，并且把第一套房子作为投资房进行出租。这样，我不仅可以同时保留两套房产，第一套房产转为投资房还能给我带来许多税务上的优势。但是很可惜，当时的我完全没有房产投资的概念，因此，我把Ermington的房子卖了，而且只卖了18万澳元。虽然我持有了三年，但算上交易成本，从这套房产的买卖中，我是亏钱的。而今天，我估计这套房产的价格在130到140万之间。

住大House的喜与忧

从1995年到2003年，我又搬了两次家，每次都是搬到了更大的房子里去住。2000年，在搬到Epping区住了五年之后，我们全家又搬到了悉尼很受华人喜欢的Chatswood West居住。后来，随着儿子和女儿的逐渐长大，和接送他们上学的需要，我在2003年购买了一套在悉尼北区St Ives的全新别墅里，并且在那里住了10年的时间。

（2000年Joseph购买的第三套自住房，位于Chatswood West）

由于从之前的经历中学到了经验，这一次我学聪明了。2003年时，我从事房地产行业已经有五年的时间，所以，当购买了St Ives的自住房后，我没有把Chatswood West的房子出售，而是把它转成了一套投资房。而在许多人来看，我在St Ives购买的1000平米土地，室内面积600平米的第四套投资房，或许是很多人会觉得很不错的自住房选择：这是一套全新的，由建筑设计师设计的新房，室内用了大量的大理石材料，装修非常豪华，房子的地势又高，拥有非常不错的山景和漂亮的泳池，用现在的话说来就是看上去挺“高大上”的。

（Joseph的第四套自住房，位于悉尼St Ives区，也是他至今在悉尼居住时间最长的一套自住房）

由于房子的设计者花了大量的心思去建造这套房，因此它的要价也比较高，在市场上竟然挂牌了12个月还未出售。虽然我和我太太都非常喜欢这套房子，但由于卖家的预期也非常高，所以一开始我们的出价并没有被接受。在多次购买自住房的经历中，我得出的一个经验就是，谁心态更平和就更有可能获得交易的主动权。许多人会在参加拍卖时受到情绪或者气氛的影响，把价格拍到自己的极限，而做出让自己后悔的决定。由于我们的心态比较平和，因此我们咬定了自己的报价没有放，后来，另一个买家因为自身的原因没有及时交首付，因此，这套房子最后还是被我们买到了。所以，有时候买自住房我建议大家要摆正心态，如果是你的房子，那它总会最后是你的。

在St Ives居住的十年里，我们的孩子在这里健康愉快地长大，我的生意和事业也逐渐做得越来越大，在这里留给我许多美好的回忆。不过，住在一个室内面积接近600平米的大房子里，也有这么一些细节似乎并不那么让人满意：

第一，由于家里的面积太大，几乎70%的空间是常年不用的。这不仅是一种浪费，对于一家人平时的互动和交流也是不利的。

第二，巨大的空间带来日常维护上的不便。由于家里的空间较大，我太太又不太愿意请外面的人到家里来做清洁，因此每周自己都要花大量的时间用于室内外的清洁保养，而这些空间利用率又不高。

第三，拥有大地的独立屋通常并不靠近市中心，因此每次出行，比如送孩子去学习，出差去机场，甚至购物等，都要花很多时间在行车过程中，同样要占据大量的时间。

也正是因为这些原因，我们最终决定搬离House，住到离城更近，维护成本更低，出行也更方便的公寓中去。

全新的公寓居住体验

2013年，在独立屋里住了20多年的我和太太，带着我们两个已经长大的孩子，第一次搬到了悉尼的公寓里居住。自从我移民澳洲以来，我自己一直有一个梦想，就是有朝一日要住到一个可以俯瞰悉尼歌剧院和海港大桥的房子中，这些年来也一直为这个理想而奋斗。

而实际的情况与我想象的还是稍有不同。我脑海中曾经想象的是住到悉尼的东区，Point Piper，Vaucluse这样的顶级区域的独立屋，当时的我认为这才是成功的标志。好在我的太太从来就不喜欢这样的想法，而在住过独立屋这么多年后，我自己也改变了主意。

现在我们在下北岸的家，同样可以满足我每天观赏悉尼歌剧院的愿望，但它是公寓，而不是独立屋。我们可以方便地出门，选择各种交通工具，甚至是步行去到市中心，不论是上班，还是陪孩子周末出游，都比以前更为方便。

我的邻居们许多和我一样，大家都是从大House里downsize下来的。有一次邻居开party，在交流时大家才发现，原来每个人以前都以住带大地的House为荣，但现在看来，这里更多是一个“面子”的问题，房子住的舒不舒服，只有你自己才知道。如今谈起当时的这些想法，我和邻居们都相视一笑。

回顾我的自住房购房经历，我想我是一个在悉尼稳定而繁荣的房产市场中的受益者，当然我也犯了一些错误。如果给我重新来一次的机会，可能我会选择先做投资，而不是先买自住房，而我对房子的选择标准，也会更注重它的地段，设计，质量等因素，而不是一些“面子上”看上去更好的房产。

希望以上的这些分享，能够给你带来一些帮助和启发，也提前祝各位中秋国庆节快乐！

谢谢大家。

周华

2017.9.29

Oprah Winfrey 这是一年中我最喜欢的时间了。不仅我们可以彻底放松，和家人、朋友共度美好时光，而且可以用可能性思维尽情畅想未来。无论我们去年是一帆风顺还是荆棘重重，我们都将迎来新年，开启崭新的篇章。我们当然可以从过去的经历中获得经验、教训、智慧和自豪感，但无论去年的结果和经历如何，我们都可以满怀欣喜，以全新的面貌进入崭新的2024年！那么，我们为什么会对未来如此充满期待？答案就在我们自己的手中！如果你以全新的姿态来迎接新年，下定决心改变自己的财务状况，那么根据我个人的经验，你生活的方方面面都将获得改观，并且走向更大的成功。