就因为这条禁令，布里斯班的房价或将上涨？

2018年9月，布里斯班市政府宣布，为了提高市民的生活质量，市区内的“低密度住宅区”将禁止修建联排别墅及公寓。消息一出，业界和学者纷纷表示担忧，认为政府这一举措或将引起房价上涨。

为了让布里斯班人住得更好而制定的政策，为何却可能让布里斯班人住得更贵？

1.

事情还要从今年5月的一次民意调查开始说起。
2018年5月，布里斯班市政府斥资210万澳元，举办了一次有关城市未来规划发展的大型民意调查。这项民意调查是 “你心中理想的布里斯班” 计划（Plan Your Brisbane）的一部分，共有10万名市民向政府递交了他们对于布里斯班市区未来规划发展的意见和建议，相当于每5户居民中就有一户参与了调查。

布里斯班市政府斥资210万澳元打造的互动式线上调查( Image: Brisbane City Council)

在调查中，30.9%的居民认为，在规划城市未来发展时，生活方式和生活质量的改善应该是重点。许多人对于城市发展带来的种种问题表示不适，希望能保有更多的私人空间和传统的生活习惯。

《布里斯班未来蓝图》制定的8条基础原则

基于民意调查结果，布里斯班市政府近日发布了《布里斯班未来蓝图》（Brisbane’s Future Blueprint）作为未来城市规划的纲要，并制定了8项基础原则。其中一条是：

保护布里斯班人的后院和我们的独特居住习惯

 《布里斯班未来蓝图》对此的说明是：“要保留受人喜爱的城市原本风貌，保护布里斯班式的生活习惯。”

2.

那么，政府打算怎样“保护”布里斯班人的后院？

目前，布里斯班的住宅土地被分为低密度区、低-中密度区、中密度区和高密度区四类，分别对应不同的住宅开发限制。其中，低密度区是专为别墅而设立的区域，在通常情况下，这里只有带着大大后院的别墅，而没有联排或公寓。

只有别墅的低密度布里斯班居民区

但2014版的《布里斯班城市规划》（Brisbane City Plan 2014）为低密度区的住宅开发提供了 “网开一面”的可能，该文件规定：

超过3,000平方米的低密度区地块，也同样可以被用来做联排别墅和公寓的项目开发。

这一条款的存在，让很多地理位置优越的低密度住宅区可以拥有更多样的住宅供给、以及转变为繁华城区的可能性。

然而，根据最新的《布里斯班未来蓝图》，布里斯班市政府在2018年9月4日通过投票，正式决定移除这一条款。也就是说，不论在任何情况下，布里斯班的低密度区都将不能再开发联排别墅或公寓。

目前，这一决议在等待昆士兰州政府的进一步批准，如获通过，将在接下来的18个月中逐步实施。

3.

地产业界和学术界都认为，布里斯班市政府此举，有可能会推高房价。

昆士兰州房地产协会的执行董事Chris Mountford认为，在布里斯班的人口不断增加的情况下，这项禁令显然会限制布里斯班居民的住房选择。

“适当的住宅开发能满足布里斯班未来的住宅需求，并保持这座城市的房价可负担性”，Chris表示，“如果我们想避免悉尼房价水涨船高的老路，那就需要数量更多、种类更丰富的住宅—从单间公寓到传统别墅，我们每一种都需要。”

“因此，我们房地产业界非常担心现在这种禁止开发联排别墅的政策，以及以后可能会到来的更多类似禁令。”

地产业界对布里斯班的住宅多样性表示担忧

昆士兰大学的城市规划专家Dorina Pojani教授也认为，布里斯班市政府这一“保护后院”的举措，可能会推高布里斯班的房价。

Pojani教授说，住宅密度高并不可怕：“一个区域有更多的公寓，就意味着更高的住宅密度，而更高的住宅密度，则意味着可以发展更好的公共交通。如果一个地方的住宅密度很低，就意味着公共交通永远无法发展。”

她还评论说，在特定的居民区限制住房种类只会让房价涨得更高，类似的政策已经在美国产生了“灾难性的后果”。

4.

不论政府如何做出决策，“人口”这一因素永远直接地影响着房地产市场。

在2016-2017年，布里斯班的人口增速以2%的数值达到了自2012年以来的新高，这一增长率与澳洲第一大城市悉尼持平。 这意味着，布里斯班每个月要新增1,300多名全新的居民。

布里斯班预计人口增长（Image: My City Report – Brisbane 2018/19, Ironfish）

有持续增长的人口，就会有持续增长的住房需求，如何满足这些需求，是布里斯班市政府面临的重大挑战。

为布里斯班现有的居民提供更优越的生活方式、更宜居的城市环境，这当然是令人喜悦的好事。但政府在做全面规划时，如果忽视了未来人口增长的宏大图景，一味地降低住宅的多样性和供应量，这只能造成供需矛盾，反而推动房价上涨。

布里斯班市中心的人口密度正在不断提高

事实上，在2001年-2016年期间，布里斯班的所有住宅类型中，公寓是增加比例最高的一种。这也直接说明了市场对于非别墅类物业的需求一直存在，且越来越强劲。

而当城市住宅多样性和供应量下降时，位于市区的已有联排别墅或公寓，无疑将具备更大的投资价值和更高的升值潜力。

关于本次布里斯班的联排/公寓开发禁令后续发展，亚太集团将持续跟进。亚太集团在为客户甄选澳洲投资房产时，一直密切关注当地房地产市场趋势及相关政策动向，并带领投资者提前布局，享受长线增值潜力。

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