Grant Ryan：深度解读澳洲房产市场上的3大挑战，以及随之而来的3大机遇
Grant Ryan，亚太集团的联合创始人及高级董事。
1997年，Grant从新西兰移民到悉尼。1998年12月，他认识了亚太集团创始人周华先生，并与他共同工作至今。在加入房产行业后，Grant迅速成长为行业内的顶级投资策略家，研究员和市场评论员，全澳洲至今已有数万人听过他的房产投资讲座。
Grant本人也是一名活跃且成功的地产投资者，在多个州拥有相当数量的房产投资组合。
在2018年渐行渐远之际，我们有幸请到Grant Ryan分享一些他的经验、观点和预测，为房产投资者分析过去、展望未来，并提供制胜2019的思路与策略。
随着2018年渐渐接近尾声，我想，许多房产投资者都很想知道2019年市场走势将会如何，以及怎样计划未来的投资。
在亚太集团，我们认为，当今市场上的房产投资者面临着三大挑战：
- 获取贷款
- 市场的不确定性
- 主流媒体的意见
然而，通过我们20多年来作为房产投资者和地产业一线工作者的经验，在这些挑战中，我们也同时看到了呼之欲出的机遇。
本文将细致阐述这一挑战与机遇相伴而生的局面，并指出澳洲各主要首府城市眼下最值得密切关注的重要市场趋势。
1．获取贷款
挑战：
如今，对地产投资者影响最大的市场因素，就是贷款所受到的种种限制。澳洲的审慎监管机构APRA对投资房产贷款总额增长的限制，直接造成了最近的市场放缓现象 — 尤其是在悉尼和墨尔本。
由于皇家调查委员会还将继续推进贷款审查、遏制房产投机现象，这一贷款困难的趋势在未来短期内预计还将持续。
机遇：
在澳联储连续28个月将利率保持在1.5%的情况下，这一低利率环境仍然能让投资者获益良多。目前贷款利率处在历史低位，各大银行也在激烈竞争市场份额 — 尤其是对于那些财务状况良好的借贷人来说，只要他们愿意做一笔全新的贷款，银行往往愿意为他们提供极为诱人的协议和折扣。
只要投资者拥有优秀的专业人士帮助、成功锁定低利率，就能在这个竞争不再激烈的市场上抢占先机，掌握有利局面。
2. 市场的不确定性
挑战：
市场上现在普遍存在的这种不确定性，是由多重原因造成的。
从全球的角度来说，各国都在观望中国的经济形势、中美贸易关系，以及美国的利率走势。
从澳洲的角度来说，这种不确定的情绪则主要来自于悉尼与墨尔本的房价调整、信贷收紧、以及某些特定区域可能存在的供应过量。此外，随着联邦大选的临近，关于负扣税政策和资本利得税改革的讨论沸沸扬扬，也加剧了市场的不确定性。
机遇：
其实，在近些年中，我们已然经历过了不少滋生市场不确定性的重大历史事件，比如2008全球金融危机和矿业潮结束等。但无论情况如何，房屋作为一种资产，从长线角度来看，始终保持着稳固的价值和良好的租金增长。
根据SQM的数据，2018年10月，全澳住宅空置率下降至了2％ — 这是自2014年初以来的最低水平。除悉尼外，所有主要首府城市在过去12个月中的空置率都在持续趋紧。此外，2018年10月，全澳趋势失业率下降至5.1％ — 这是自2012年初以来的最好水平。而全澳一系列即将到来的重大基础设施，还将持续推动这一稳健的经济增长态势。
在许多买家由于市场不确定性而裹足不前的时候，买家之间的竞争也在相应地减少，因此，现在正是锁定优质房产的好时机。
3. 主流媒体的意见
挑战：
主流媒体往往只把焦点放在悉尼和墨尔本最近的市场回调，“房产市场要崩溃了”的悲观论调甚嚣尘上。然而，当我们回头去看数据时，我们就会发现一个很明显的事实：在一个市场周期内，谁买得早，谁的收益就好。
悉尼房价在2012年初至2017年初之间涨了85%；墨尔本房价在2013年中至2018年中之间涨了74%。如果在2010年左右，一个投资者通过媒体报道来判断他是否该在悉尼或墨尔本做房产投资，那他无疑会错过悉尼和墨尔本的这一波大涨。对于阿德莱德、布里斯班和珀斯等城市的投资者来说，情况亦是如此，媒体也从来没有预测到过这几个城市历史上的上涨周期。
机遇：
在如今的澳洲，人口增长、经济表现和新增就业岗位等基本面指标仍然稳健，在这种情况下，市场上的种种负面情绪，反倒为长线投资者提供了一个很好的机会。在那些基本面保持稳健的区域，媒体其实正在“帮助”我们制造买方市场。
在五大首府城市的房产市场周期中，布里斯班和珀斯正处在未来5年最具增值潜力的关键位置 — 而这也恰恰是媒体在过去几年中报道最为负面的两个市场。
现在，让我们来看看各个主要首府城市现在有哪些值得重点关注的市场趋势。
阿德莱德
- 国防投资：
根据国防工业部长Christopher Pyne的发言，南澳首府阿德莱德即将迎来高达900亿澳元的国防投资，用以进行造船项目。这一项目预计将制造25,000个工作岗位，并为南澳吸引多达50,000的新增人口。
- 创新经济：
阿德莱德将持续在科技、旅游和可再生能源等领域进行大量投资。主要的政府-民间合作项目包括：与特斯拉联合开发世界上最大的锂离子电池、以及建设全球最大的虚拟发电厂等。这一系列举措使得阿德莱德成为新能源政策的前沿城市，阿德莱德也被公认为澳大利亚“绿色基建”的领导者。
- 人口增长：
越来越多的州际投资者都把目光聚焦在了阿德莱德，认为它将是下一个市场周期的大明星。除了优越的房产可负担性和出众的生活方式以外，重大基础设施项目所吸引到的大量人口、以及将人口增长视为重中之重的南澳州政府，都将让阿德莱德倍加受益。
布里斯班
- 州际移民：
昆士兰州目前拥有10年来最强劲的州际移民净增长水平，并且是全澳排行第一的州际移民目的地，布里斯班作为昆士兰州的首府，也因此享受着稳健的人口涨幅。
- 基建热潮：
布里斯班正处在总预算高达150亿澳元的重大基建热潮之中，本届布里斯班政府目光长远，为未来的新增人口战做出了长远的基础设施战略规划。
- 可负担性：
越来越多的澳洲人为了可负担的房屋而迁徙到昆士兰这个“阳光之州”。最新的CoreLogic数据显示，在悉尼的房屋中位价已达$973,920的同时，布里斯班的房屋中位价仅有$563,754，也就是说，悉尼的房价比起布里斯班有整整73%的溢价；而与此同时，悉尼人的收入只比布里斯班人高10%。在这样的强烈对比之下，越来越多的人选择北上，在房屋可负担性更好的布里斯班安家落户。
墨尔本
- 经济表现最强的州：
墨尔本屡创新高的经济表现源自于维州经济的强劲发展。在2018年7月联邦银行发布的各州报告中，维多利亚州的经济表现领跑全澳，这也是维州9年来首次在这项报告中坐上头把交椅。这一成就主要源于该州为了适应蓬勃发展的人口而进行的大量基础设施建设工作。维多利亚州在2018年10月发布的最新版报告中再次获得了全澳第一名。
- 人口增长：
由于创纪录的人口增长，墨尔本的房屋需求持续高涨。墨尔本在2017财政年度新增了125,000人口，在澳洲所有城市中排行第一。据澳洲统计局估计，墨尔本将于2029年超过悉尼，成为全澳人口最多的城市。
- 投资者需仔细选择：
墨尔本的房产市场有所回调，正在渐渐形成买方市场。不过，可负担性较好的房产在市场上仍然炙手可热。在过去的12个月中，墨尔本$851,000以上的房产下调了2.85%，但在这个价格以下的房产则上涨了2.7%。
珀斯
- 反周期而行：
如果一名投资者希望在下一波上涨行情到来之前抢先锁定优质房产，那么珀斯现在有了一个“反周期”的机会。最令人振奋的市场现象之一是珀斯空置率的变化：2018年10月，珀斯的空置率已经下降至3.3％，与2016年12月的高点5.5％相比，出现了显著改善。
- 基础设施：
根据CBRE的分析，在未来五年内，除了对能源行业的投资以外，珀斯还将拨出130亿澳元的预算来支持其他基础设施投资。珀斯地铁项目的Yanchep铁路扩建和Thornlie-Cockburn铁路线等重大项目都将于明年开始建设。这两个项目的投资总额达11亿澳元，预计将提供15,000个就业岗位。
- 矿业前景转好，经济增势喜人：
珀斯很快就能搭上锂矿开采所带来的数十亿澳元经济效应的顺风车。由于金属在可再生能源存储、新一代电池和电力汽车等方面都有广泛应用，因此，全球范围内对于金属的需求必然日益增加。此外，根据SGS经济与规划，珀斯在2018财年度的经济增长已经达到了5年来最高水平，这也是一个市场喜人的标志。
悉尼
- 人口增长：
悉尼目前仍然是国际移民的首选目的地。在2017财年度中，悉尼新增了超过100,000人口，增长率十分强劲。尤其是悉尼的西南区和西北区，这两个地区将会受益于造价53亿、将于2026年投入使用的西悉尼机场，以及造价83亿、将于2019年第二季度投入使用的悉尼高铁西北线。
- 基建热潮：
悉尼眼下这波数十年一遇的基建热潮，既创造了大量的工作岗位，又改善了经济基本面。根据澳洲统计局的最新数据，悉尼在2018年10月的失业率已经下降到了11年来的最低水平。
- 投资者需仔细选择：
正如媒体广泛报道的那样，悉尼的市场正在走弱，处于急速上涨之后的调整阶段。然而，某些特定的区域仍然具有比其它地区更强的保值能力，因此买家需要更加慎重地进行挑选。不过，这段调整所带来的好处之一是，悉尼现在形成了买方市场，也就是说，买家比以前有了更多的选择。从2011年初开始，悉尼就一直是强劲的卖方市场，现在的局势对于买家来说，无疑是好消息。
澳洲房产投资
总而言之，由于人口增长、经济走强、就业岗位的涌现、以及基础设施的助推等等因素，我们各个首府城市的房产市场基本面仍然平稳良好。然而，信贷收紧、市场不确定性和媒体负面意见等挑战，也依然在全澳范围内时隐时现。
澳洲房产投资者应该看到，如今的房产市场，是基本面稳健的买方市场，也因如此，在眼下的澳洲房产投资市场上，只要积极地进行研究和评估，就一定能找到新添优质房产、丰富投资组合的良好机遇。
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