澳洲负扣税(negative gearing)的前世今生，你了解多少？

说到澳洲房产投资中的“负扣税”制度（negative gearing）制度，可能许多人都知道，这是一个常常被推上风口浪尖的话题焦点。有些人认为它是房价一路走高的推手，有些人则认为它的存在利于房租维持在低位，是一项惠民措施。

负扣税到底是什么？它又经历过什么样的历史和变革？

如果你是澳洲房产投资者，或者对澳洲房市感兴趣，那么，你应该对负扣税有一个全面的认识，从而理解并运用它。

“负扣税”并不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家。

从原理上来说，“负扣税”等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个“小生意”，租客缴纳的租金是你的“收入”，维持这一“生意”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费……等等，都视为“支出”。

用收入减去支出，你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”（往往并非真正的亏损，因为房产折旧被视为“支出”，但房价增值不会被视为“收入”），这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去，为你带来税务上的优惠。

举个例子：

小王合同上的税前工资是$70,000/年，但最终到手的只有$54,833，剩下的那$15,167在发工资之前就已经光荣纳税了，小王连见都没见过。

但去年，小王买了一套60万的投资房，租金收入$600/周，这时候，这笔投资生意带来的效益如下图所示:

根据现行的负扣税计算办法，小王这套投资房为他带来了约$18,000的“亏损”，那么，这$18,000将从他的应缴税收入中扣除 —— 也就是说，小王的个人所得税将按照$70,000-$18,000=$52,000的工资水平来计算。

这样，小王的应缴税额就从$15,167变为了$8,737，ATO将从小王已缴的税款中退还这部分差额。所以，不算租金带来的现金流或房产的增值，仅税务优惠这一部分，小王每年就能得到$6,430的退税。

不难发现，负扣税对于房产投资者极为有利，尤其是对于主要依靠工资收入的高薪阶层来说，房产投资所带来的负扣税，更是“合法避税”的“神器”。

因此，常常有人认为负扣税鼓励了房产投资、推高了房价，需要对负扣税进行全面改革。比如2019年的联邦大选，在Bill Shorten领导下的工党，其竞选口号之一，就是对负扣税进行重大改革。

有些投资者可能会忧虑，自己的投资房会不会有一天就突然不能享受负扣税了？在此，值得指出的一点是，根据澳洲的“祖父条款”，目前已经拥有投资房并且在享受负扣税的房产投资者，一般来说，即使未来政策变化，也可以继续享受购买时的政策。

早在1985年，工党政府就曾经在澳洲全面取消过负扣税制度。当时的背景和今天几乎如出一辙，许多澳洲人民抱怨投资者推高房价、哀叹自己买不起房，于是，工党执政下的Bob Hawke政府把矛头指向了“负扣税”，风风火火地在全澳推行起了废除负扣税的政策。

就算你没听说过这桩故事，应该也能猜出来它的结果 —— 负扣税又被恢复了（不然我们今天就不会在这里讨论负扣税了）。

事实上，仅仅在取消负扣税的18个月后，Bob Hawke就迅速把这一制度重新引入了1987年的联邦财政预案。

这18个月里发生了什么呢？悉尼和珀斯的房租应声上涨，人民怨声载道。

究其原因，取消负扣税会造成投资者持有房产的成本上涨，但投资者本人并不会默默地承担这部分额外的成本，结果就只能是转移到租客身上。也就是说，旨在“改善住房可负担性”的政策，结果却很可能对租住的中低收入者造成了经济上的伤害。

在房产投资中，新房所带来的“折旧扣税（depreciation）”，往往是和负扣税联合使用的最佳组合。

这是因为，新房所带来的折旧（即房屋损耗）也被税务局视为“支出”，但这是一笔“非现金支出”，并不需要你自掏腰包。但折旧金额加上其他支出，会给你的投资房账面上带来一笔非常显著的“亏损”，从而大大降低你的应税收入，最终达到节税的目的，甚至有可能将投资者的现金流“转负为正”。