澳洲负扣税(negative gearing)的前世今生,你了解多少?

说到澳洲房产投资中的“负扣税”制度(negative gearing)制度,可能许多人都知道,这是一个常常被推上风口浪尖的话题焦点。有些人认为它是房价一路走高的推手,有些人则认为它的存在利于房租维持在低位,是一项惠民措施。

负扣税到底是什么?它又经历过什么样的历史和变革?

如果你是澳洲房产投资者,或者对澳洲房市感兴趣,那么,你应该对负扣税有一个全面的认识,从而理解并运用它。

 

负扣税到底是什么?

“负扣税”并不是一种税,而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家。

从原理上来说,“负扣税”等于澳洲税务局(ATO)把你的投资房产视为一个“小生意”,租客缴纳的租金是你的“收入”,维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费……等等,都视为“支出”。

用收入减去支出,你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”(往往并非真正的亏损,因为房产折旧被视为“支出”,但房价增值不会被视为“收入”),这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去,为你带来税务上的优惠。

举个例子:

小王合同上的税前工资是$70,000/年,但最终到手的只有$54,833,剩下的那$15,167在发工资之前就已经光荣纳税了,小王连见都没见过。

但去年,小王买了一套60万的投资房,租金收入$600/周,这时候,这笔投资生意带来的效益如下图所示:

根据现行的负扣税计算办法,小王这套投资房为他带来了约$18,000的“亏损”,那么,这$18,000将从他的应缴税收入中扣除 —— 也就是说,小王的个人所得税将按照$70,000-$18,000=$52,000的工资水平来计算。

这样,小王的应缴税额就从$15,167变为了$8,737,ATO将从小王已缴的税款中退还这部分差额。所以,不算租金带来的现金流或房产的增值,仅税务优惠这一部分,小王每年就能得到$6,430的退税。

 

为什么经常有人提议改革负扣税?

不难发现,负扣税对于房产投资者极为有利,尤其是对于主要依靠工资收入的高薪阶层来说,房产投资所带来的负扣税,更是“合法避税”的“神器”。

因此,常常有人认为负扣税鼓励了房产投资、推高了房价,需要对负扣税进行全面改革。比如2019年的联邦大选,在Bill Shorten领导下的工党,其竞选口号之一,就是对负扣税进行重大改革。

有些投资者可能会忧虑,自己的投资房会不会有一天就突然不能享受负扣税了?在此,值得指出的一点是,根据澳洲的“祖父条款”,目前已经拥有投资房并且在享受负扣税的房产投资者,一般来说,即使未来政策变化,也可以继续享受购买时的政策。

 

历史上的负扣税改革

早在1985年,工党政府就曾经在澳洲全面取消过负扣税制度。当时的背景和今天几乎如出一辙,许多澳洲人民抱怨投资者推高房价、哀叹自己买不起房,于是,工党执政下的Bob Hawke政府把矛头指向了“负扣税”,风风火火地在全澳推行起了废除负扣税的政策。

就算你没听说过这桩故事,应该也能猜出来它的结果 —— 负扣税又被恢复了(不然我们今天就不会在这里讨论负扣税了)。

澳洲负扣税

事实上,仅仅在取消负扣税的18个月后,Bob Hawke就迅速把这一制度重新引入了1987年的联邦财政预案。

这18个月里发生了什么呢?悉尼和珀斯的房租应声上涨,人民怨声载道。

究其原因,取消负扣税会造成投资者持有房产的成本上涨,但投资者本人并不会默默地承担这部分额外的成本,结果就只能是转移到租客身上。也就是说,旨在“改善住房可负担性”的政策,结果却很可能对租住的中低收入者造成了经济上的伤害。

 

作为房产投资者,你应该如何利用负扣税?

在房产投资中,新房所带来的“折旧扣税(depreciation)”,往往是和负扣税联合使用的最佳组合。

这是因为,新房所带来的折旧(即房屋损耗)也被税务局视为“支出”,但这是一笔“非现金支出”,并不需要你自掏腰包。但折旧金额加上其他支出,会给你的投资房账面上带来一笔非常显著的“亏损”,从而大大降低你的应税收入,最终达到节税的目的,甚至有可能将投资者的现金流“转负为正”。

 

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